서울남부지방법원 2026타경3043. 신월동 ‘동선팰리스’ 8층 804호, 전용 22.65㎡의 다세대주택입니다. 2022.05.30 사용승인된 9층 건물이고, 소유자 김대성은 2022.08.23 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 등기상 2026.01.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 2024.07.19 진완주의 주택임차권등기가 존재해, 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 진완주의 룰상 미배당액 103,116,800원은 계산상 존재하지만, 이 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 그러나 김두선은 별개의 점유자로 확인되며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 그 위험까지 0원으로 합쳐 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 22.65㎡ · 9층 건물 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.05.30 · 동선팰리스 16세대 |
| 소유자 | 김대성 (2022.08.23 매매, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 251,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건, 미상 점유자는 별도
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진완주 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.30 2022.07.19 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 룰상 미배당 103,116,800원 |
| 김두선 점유 부분 미상 | 2025.05.12 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
진완주는 2022.08.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.19, 임차권등기는 2024.07.19입니다. 모두 말소기준인 2026.01.13보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.07.19에 한 것으로 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 251,200,000원에서는 집행비용을 제외하고 246,883,200원이 배당되며, 룰상 보증금 부족분은 103,116,800원입니다.
갑구에는 2022.08.30 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 말소기준 뒤인 2026.02.26 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 입찰 전에는 민간임대주택등기의 현재 상태와 특별매각조건 원문을 최신 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 93.0%지만, 최근 가격은 -22.7% 하락
동선팰리스는 16세대 규모이고, 전용 22.65㎡ 대상 면적과 일치하는 거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 2022년 고가 거래가 다수 섞인 전체 평균 337,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2024.12, 7층, 22.65㎡가 270,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 22.65㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 21.98㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2022.08 | 22.65㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2022.08 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 22.65㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저매각가 251,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 270,000,000원의 93.0%입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세가 -22.7%입니다. 따라서 전체 평균 337,857,142원 대비 크게 할인됐다는 이유로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 하락 추세 속 최근 시세 대비 93.0%라는 점을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,316,800원 |
| 1. 임차인 진완주 보증금 | 350,000,000원 | 246,883,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 진완주의 미배당 보증금은 103,116,800원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 진완주 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 이 0원 판단은 김두선의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 진완주 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 251,200,000원 | 103,116,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 200,960,000원 | 152,653,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 160,768,000원 | 192,282,752원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 진완주의 미배당 보증금이 커지는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 이 사건은 그 주된 인수 위험을 특별매각조건으로 제거한 것이 핵심입니다. 하지만 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 김두선의 미상 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 8층 804호입니다. 사용승인일은 2022.05.30입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신월중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 외장석재 마감, 벽지도배 및 내부 인테리어, 샷시 창호이며 기본 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 세장형 주거용 건부지로, 북측 광대한면 포장도로와 접하고 동측으로 폭 약 4미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동선팰리스는 16세대 규모이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최신 거래는 2024.12의 270,000,000원이고 최근 가격 추세는 -22.7%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 진완주의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 김두선 보증금 확인. 2025.05.12 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 251,200,000원으로 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 김두선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”입니다. 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료의 최신 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 337,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 93.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.7%이므로 감정가 대비 20% 유찰됐다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 2022.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·명도. 점유자가 확인되는 물건이므로 명도 절차와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 빈칸이 하나 남았다”
이 사건을 단순한 “보증금 350,000,000원의 선순위 임차인 인수형”으로만 보면 현재 회차의 룰상 인수액은 103,116,800원입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 진완주 관련 실질 인수는 0원*이고, 그 점은 분명한 호재입니다. 반대로 이것만 보고 인수위험이 완전히 사라졌다고 결론내리면 안 됩니다. 김두선은 2025.05.12 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이며, 그 위험은 특별조건 밖에 남아 있습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 251,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 270,000,000원의 93.0%이지만 최근 가격 추세는 -22.7%입니다. 과거 345,000,000원~360,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 현재 시장 기준에서는 할인 폭이 제한적입니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 임차권은 특별조건으로 정리됐지만, 미상 점유자 확인 없이는 실질취득가를 확정할 수 없는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 권리의 핵심은 진완주보다 김두선 확인, 가격의 핵심은 감정가보다 270,000,000원 최근 시세와 -22.7% 하락 추세입니다.
