서울남부지방법원 2026타경3053. 금천구 독산동 서래타운103동 601호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실1 구조로 이용 중이고, 현장조사에서도 임차인이 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인 김태희의 전입·점유 개시일 2021.10.29와 말소기준인 국의 압류 2021.11.05입니다. 임차인이 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 이번 매각에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 김태희 임차인의 보증금 미배당분은 계산상 존재하더라도 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1023-1 서래타운103동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실1) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상7층 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 특별조건이 인수를 끊는다
현재 유효한 말소기준은 2021.11.05 갑구 5번 국의 압류입니다. 2019.04.29 동작신용협동조합 근저당권 6,240,000,000원은 2019.09.04 이미 말소됐고, 2021.08.31 국의 앞선 압류도 2021.09.06 해제·말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.07 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
김태희는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,846,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 213,753,600원이 배당되는 계산이며, 보증금과의 차액은 66,246,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 부담하지만, 이번에는 특별매각조건 때문에 실질 인수는 0원*입니다.
② 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 217,600,000원 | 66,246,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 109,157,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 139,264,000원 | 143,485,696원 | 0원* |
특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차 구조입니다. 그러나 이 사건은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 동일*하게 봅니다. 별도의 실거래 비교 근거가 없으므로 현재 217,600,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김태희 보증금의 부족분은 66,246,400원이지만 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 북동측 인근. 주변은 업무시설, 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 근린상가·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역 등이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실, 주방, 욕실1 구조입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 개별난방, 공동현관출입통제설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외, 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 현장조사상 임차인이 거주 중인 것으로 탐문됐으므로 낙찰 후 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 확인. 김태희의 전입·점유일 2021.10.29가 말소기준 2021.11.05보다 빠른 구조라는 점을 전제로 권리를 검토해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 계산은 매각가 217,600,000원을 전제로 하고 당해세·임차인 최우선변제 등의 변동 가능성이 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 근거 없이 현재 최저가가 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내면 놓치는 사건
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 217,600,000원이므로 상당한 인수위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현 회차 미배당액은 66,246,400원입니다. 하지만 이번 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 김태희 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 217,600,000원*으로 정리됩니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 확인 가능한 실거래 비교 근거 없이 최저가가 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 특별매각조건이 대항력 인수구조를 실제로 차단한다는 점입니다. 권리분석에서는 조건 확인이 가장 먼저이고, 가격 판단은 그 다음입니다.
* 특별매각조건 반영. 일반적인 대항력 인수 규칙만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 66,246,400원, 2회 유찰 시 109,157,120원, 3회 유찰 시 143,485,696원으로 계산됩니다.
