서울남부지방법원 2026타경3066. 화곡동 더숨153 제105동 제3층 제304호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 소유자 강성철은 2022.02.25 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당보다 선순위 임차권과 특별매각조건입니다.

김대철의 임차권은 보증금 265,000,000원, 확정일자 2022.01.24, 전입·점유개시 2022.02.11로 확인됩니다. 말소기준은 2023.10.20 구로세무서 압류이므로 임차권이 그보다 앞서 대항력을 갖습니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서 특별매각조건에서 그 잔액 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두었습니다. 따라서 현재 회차에서 계산상 미배당액은 52,824,000원이지만 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원

실제 확인되는 임차인은 김대철 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 216,000,000원 기준 배당 계산에서는 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원을 배당받고, 보증금 중 52,824,000원이 남습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰에도 최근 시세보다 높다

더숨153의 대상 면적은 15.05㎡입니다. 확인되는 거래 12건 전체 평균은 250,833,333원이지만, 오래된 2021~2022년 고가 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02, 15.81㎡, 5층, 180,000,000원 한 건이고 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다.

현재 최저가 216,000,000원은 전체 평균 250,833,333원과 비교하면 낮아 보이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래는 180,000,000원입니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 120.0%이고, 최근 가격은 과거 거래군 대비 -30.0% 추세입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 52,824,000원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 이번 사건은 확약이 우선

통상 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 생깁니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 위 표의 미배당액은 룰상 계산액일 뿐 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터, 서측 약 4~5미터 도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 건물. 사용승인일은 2021.07.15이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래 흐름. 더숨153은 134세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건, 180,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 거래군 대비 -30.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 250,833,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -30.0%이므로 과거 2021~2022년 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
• 유찰 구조 확인. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.1회입니다. 현재 1회 유찰만으로 가격 메리트가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
• 등기 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기 말소가 특별매각조건에 따라 실제 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 아니다”

이 사건은 처음 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 현재 매각가 기준으로도 미배당액이 52,824,000원 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 확약이 그대로 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 180,000,000원의 120.0%이고, 최근 가격 추세도 -30.0%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 3.1회입니다. 결론은 명확합니다. 권리 위험은 특별매각조건으로 크게 해소됐지만, 현재 가격에는 메리트가 없다. 이 사건의 승부처는 인수액이 아니라 다음 회차에서 최근 시세와 얼마나 가까워지는지입니다.