창원지방법원 2024타경31241. 거제시 옥포동 ‘팔랑포마을’ 안의 토지와 단독주택(다가구주택)을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 250.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상3층 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 변청모 단독소유입니다. 말소기준권리는 2016.06.30 설정된 거제수산업협동조합 근저당권 312,000,000원이며, 2024.11.05의 현 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 후순위 권리 구조는 단순하지만, 점유관계가 핵심입니다. 조사된 전입자 중 변영수는 1999.09.28 전입으로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 변건희는 2024.03.13 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31241 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 29-1 · 경상남도 거제시 팔랑포1길 55-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 250.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상3층 |
| 소유자 | 변청모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,483,880원 / 66,872,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉧ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유가 남는다
초기 우리은행 근저당권들은 2016.06.30 해지로 이미 말소됐고, 정무용의 주택임차권등기도 2016.06.20 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 위험의 중심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변영수 | 미상 | 1999.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변건희 | 미상 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
변영수는 전입 자체가 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 점유부분이 모두 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 변건희는 말소기준권리 이후 전입이므로 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 해석 — 감정가 16%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정 금지
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 66,872,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 16% 수준이며, 추가 유찰 시 8회 유찰 최저가는 53,497,600원, 9회 유찰 시 42,798,080원입니다.
그러나 이 사건은 최저가 하락폭만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액 자체가 미확정이기 때문입니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건이 이미 7회 유찰된 상태라는 점도 환금성과 수요 측면의 경고 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,696원 |
| 2. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 312,000,000원 | 65,268,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 246,731,696원 |
현재 계산에서는 집행비용 1,603,696원을 제외한 65,268,304원이 거제수산업협동조합 근저당에 배당되고, 246,731,696원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금과 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상3층 건물입니다.
- 토지. 250.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 입지. 거제시 옥포동 팔랑포마을 내에 위치하며 주위는 일반주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 경상남도 거제시 옥포동 29-10번지 토지를 포함한 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가 271,600원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㉠~㉧ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 변영수 보증금 확인. 1999.09.28 전입자의 임대차계약·보증금·점유범위·현재 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 실질취득 계산 금지. 배당모형상 인수 0원이라도 실제 선순위 보증금이 확인될 때까지 최종 부담액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 변건희 점유 확인. 2024.03.13 전입으로 말소기준 후순위지만 실제 점유형태와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 다가구 내부 확인. 점유부분이 미상인 전입자가 있어 각 층·호실별 실제 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠~㉧가 일괄매각에 포함되므로 위치·현황과 사용관계를 대조해야 합니다.
- 도로관계 확인. 동측 약 4m 내외 도로와 접하는 형태와 옥포동 29-10번지 토지의 관계를 원본 지적도·현황으로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 사유 점검. 가격 하락만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 점유·권리·물건성·환금성 측면에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”가 먼저다
이 사건은 감정가 416,483,880원에서 7회 유찰되어 최저가가 66,872,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 변영수의 1999.09.28 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상인 만큼, 실제 매수인 부담액은 아직 확정되지 않았습니다.
등기부상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 다가구주택의 점유관계와 선순위 전입 위험이 남아 있습니다. 여기에 단독주택과 토지 일괄매각, 제시외 건물, 7회 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 충분히 낮으니 싸다”가 아니라 “선순위 전입자의 실제 임대차와 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그 다음입니다.
