서울남부지방법원 2026타경3080. 금천구 시흥동 해강하우스2에이동 202호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 248,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 소유자 성기석은 2020.12.29. 공유자 전원 지분을 209,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 임차인입니다. 한은주는 2020.09.11. 전입·점유했고, 보증금 208,000,000원의 주택임차권을 2024.09.23. 등기했습니다. 경매개시결정은 2026.01.09.이므로 시간상 앞선 권리입니다. 그러나 이번 매각에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 한은주 관련 주된 인수 부담은 실질적으로 제거됩니다.
문제는 그 조건 밖에 있는 허지연입니다. 전입일은 2025.07.28.로 경매개시결정 2026.01.09.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 실질취득비용 역시 허지연의 임대차 내용이 확인되기 전에는 198,400,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-113 해강하우스2에이동 제2층 제202호 · 서울특별시 금천구 독산로50길 138-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2020.01.06 |
| 소유자 | 성기석 (2020.12.29. 거래가 209,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2020.03.03. 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,264,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2020.09.09. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2026.01.09. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.23. 한은주의 주택임차권등기가 존재하고 보증금은 208,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한은주 | 2020.09.11 · 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 0원* |
| 허지연 | 2025.07.28 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 한은주 관련 자동 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 208,000,000원으로 산출되어 있으나, 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두므로 본 리포트에서는 한은주 관련 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 허지연의 별도 임대차 위험까지 해소하는 것으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 한은주 보증금 | 208,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 194,822,400원 |
| 신청채권 미배당 | - | 13,177,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 198,400,000원 전액이 집행비용과 신청채권자 배당으로 소진됩니다. 신청채권 미배당 13,177,600원은 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 대상입니다. 허지연의 보증금이 확인되지 않아 별도 승계 가능 금액은 이 배당표로 확정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 한은주 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 13,177,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 52,302,080원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 126,976,000원 | 124,398,336원 | 83,601,664원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 한울중학교 동측 인근으로, 공원·학교·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2020.01.06입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 4m 내외, 서측 약 3m 내외, 남측 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 현장확인 한계. 내부구조와 이용상황은 이해관계인의 폐문·부재로 직접 조사하지 못해 외부 관찰·탐문·건축물현황도 등에 따라 평가됐으며 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 허지연 임대차 확인. 전입일 2025.07.28. 외 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·배당요구 여부·점유 범위를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 한은주와 허지연을 분리. 한은주 임차권등기에 적용되는 특별매각조건이 허지연의 별도 임대차까지 없애는 것은 아닙니다.
- 실질취득비용. 현재 최저가 198,400,000원에 한은주 관련 인수는 0원*으로 보되, 허지연 보증금이 확인되면 매수인 승계 여부에 따라 총비용이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 등기부와 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험이었던 한은주의 보증금 208,000,000원은 매각물건명세서의 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 현재 회차에서 신청채권자가 배당받지 못하는 13,177,600원도 매수인에 대한 반환청구권 포기 대상이므로, 이 부분만 보면 권리구조가 크게 개선됩니다.
하지만 허지연이 별도로 존재합니다. 2025.07.28. 전입했고 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상이며, 이 임차관계는 특별매각조건으로 해결됐다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 현재 최저가 198,400,000원을 그대로 ‘실질취득가’로 확정하거나 ‘인수 0원 안전물건’으로 평가하기에는 이릅니다. 한은주 위험은 해소됐지만 허지연 확인이 끝나야 권리분석이 완성되는 물건입니다.
