서울남부지방법원 2026타경3085. 화곡동 비전하우스 5층 501호로, 등기상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가 현황상 방2·거실·욕실·주방·다용도실 등을 갖추고 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이창용으로 2022년 8월 22일 매매를 원인으로 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 일반적인 근저당 순위가 아니라, 2024년에 등기된 김보라의 주택임차권과 이번 매각에 붙은 특별매각조건입니다.
등기부의 수협은행 근저당권은 2022년 6월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 경매개시결정일인 2026년 1월 9일보다 앞선 김보라의 임차권은 통상적인 경매라면 매각으로 없어지지 않고 매수인이 보증금 반환책임을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 데이터상 김보라의 전입·점유개시는 2022년 6월 27일이고 임차보증금은 260,000,000원으로, 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 감정 현황상 주거용 이용 · 방2·거실·욕실·주방·다용도실·실외기실·현관 |
| 소유자 | 이창용 (2022.08.22 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰, 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 이번 매각은 확약으로 해소
2021년 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현존 담보권이 아닙니다. 이후 2022년 이창용이 소유권을 취득했고, 김보라는 2022년 6월 27일부터 전입 및 점유를 시작한 것으로 임차권등기에 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024년 4월 9일 접수됐고 보증금은 260,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026년 1월 9일이므로 데이터상 김보라 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.06.27 | 배당모델상 無 | 룰상 260,000,000원 확약상 실질 0원 |
김보라는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권 내용에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022년 6월 27일로 적혀 있고, 확정일자는 2022년 6월 8일, 보증금은 260,000,000원입니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없는 구조로 계산돼 보증금이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 264,000,000원의 80%인 211,200,000원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 데이터가 제시돼 있지 않으므로, 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이번 물건은 특별매각조건을 반영하면 실질취득액이 최저가와 같은 211,200,000원이지만, 이 금액의 시장 대비 메리트는 별도의 실거래 검증 없이는 판단을 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 인수. 임차인 김보라 보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 207,443,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 김보라 보증금 260,000,000원은 배당 0원이고 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이번 매각의 특별조건 때문에 해당 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 청구액 260,000,000원 중 예상 배당은 207,443,200원, 미배당은 52,556,800원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 업무시설(오피스텔) 중 5층 501호입니다. 감정평가 현황상 방2·거실·욕실·주방·다용도실·실외기실·현관 등을 갖춘 주거용 이용으로 탐문됐습니다.
- 주위환경. 화곡로 동측, 강서구청 남서측 인근으로 학교·각종 빌라·근린생활시설·숙박업소·오피스텔 등이 혼재하고, 생활편의시설 접근성과 편리성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근 도로와 버스정류장을 이용할 수 있고 지하철 5호선 화곡역은 다소 원거리에 소재해, 대중교통 및 자동차 진출입은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 남측과 동측이 포장도로와 접하고, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 업무용 토지이며 공시지가는 5,003,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 각종 제한이 표시돼 있습니다.
- 현장 확인 한계. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 건축물 현황도·평가전례·외부관찰 등을 참고해 평가됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 당사자 범위 확인. 김보라 임차권에 관한 인수위험은 해소되지만, 이 조건 밖의 별도 점유자·임차인이 존재할 경우까지 자동으로 면책되는 것은 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 비전하우스 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로, 실제 내부 마감·하자·점유상태가 평가서의 표준적 가정과 다른지 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 특별조건에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 매각은 조건이 핵심”
이 물건을 권리만 기계적으로 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 211,200,000원을 넘어서는 전형적인 인수형입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조여서, 최저가 할인율은 아무 의미가 없습니다. 하지만 이번 사건에는 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 반영하면 김보라 임차권의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 211,200,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정 당시 내부확인도 되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ① 특별매각조건의 정확한 효력과 이행범위 확인, ② 확약 밖 점유관계 재확인, ③ 최근 오피스텔 실거래로 가격 검증입니다. 권리 위험은 조건부로 크게 낮아졌지만 가격 메리트까지 입증된 것은 아닙니다.
