서울남부지방법원 2026타경3102. 서울 구로구 개봉동 더힐스빌 제2층 제201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 이승용은 2020.04.21. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 295,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 소멸”이라고 끝내면 안 된다는 데 있습니다. 강승희의 주택임차권등기는 2024.03.22.이지만 실제 주민등록일자는 2022.03.11., 점유개시일자는 2022.03.12., 확정일자는 2022.02.14.로 모두 말소기준권리인 2023.06.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 정하고 있습니다. 따라서 일반 규칙상 현재 회차 미배당액 61,828,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조라도, 이 사건의 특별조건을 적용한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 352-3 더힐스빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.01.28. |
| 소유자 | 이승용 · 2020.04.21. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 ‘전입 선순위’가 핵심
말소기준권리는 2023.06.07. 서울특별시구로구 압류입니다. 2023.07.13. 신한저축은행 가압류, 2025.01.13. 구로구 압류, 2026.01.13. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.22. 등기된 강승희의 임차권등기 역시 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 주민등록일자 2022.03.11.과 점유개시일자 2022.03.12.가 앞서므로 대항력은 별도로 살아 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강승희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 309,500,000원 | 2022.03.11. / 2022.02.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 84.0%지만 면적 비교의 한계가 있다
더힐스빌(352-3)의 실거래 자료는 3건입니다. 확인된 거래는 모두 전용 46.76㎡이고, 본건의 비교대상 면적은 53.79㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 수준의 참고자료로는 사용할 수 있지만, 같은 면적의 직접 비교로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.76㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 46.76㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 46.76㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 | 46.76㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
가격 판단에는 전체 평균 298,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원을 우선합니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 252,000,000원이고, 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 0.8%로 음수 하락 추세는 아닙니다. 다만 면적 매칭이 되지 않으므로 단순히 “16% 싸다”는 식의 확정적 시세차익 판단은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 강승희 보증금 | 309,500,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 61,828,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2019.01.28.입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 175.8㎡, 공시지가 3,522,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더힐스빌(352-3)은 총 11세대이며 경매 평균 유찰 횟수 5.8회, 낙찰률 0.0%로 가격뿐 아니라 출구전략을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 강승희의 전입 2022.03.11., 점유개시 2022.03.12., 확정일자 2022.02.14.가 말소기준 2023.06.07.보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수 위험이 있는 유형입니다.
- 현재 회차 룰상 부족분. 매각가 252,000,000원 기준 임차인 미배당액은 61,828,000원이지만 특별조건으로 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 실거래는 모두 46.76㎡이고 본건 비교대상 면적 53.79㎡와 일치하지 않으므로 300,000,000원을 동일 면적 확정 시세로 보지 않아야 합니다.
- 환금성. 11세대 규모, 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%를 감안해 낙찰 후 매도기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.30. 이후 권리변동과 매각기일 2026.09.08. 전 변경사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 세지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 309,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 252,000,000원이어서 전형적인 보증금 인수형으로 보입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 부족분도 61,828,000원입니다. 그러나 매각조건이 그 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 252,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 300,000,000원의 84.0%로 내려왔지만, 실거래 면적이 본건과 일치하지 않습니다. 더구나 11세대 규모와 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 있어 단순 할인율만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 시세 검증과 출구전략은 여전히 보수적으로 볼 물건입니다.
