서울남부지방법원 2026타경3110. 까치산역 남서측 인근의 한울팰리스 제에이동 3층 301호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이고, 비교 면적은 41.48㎡입니다. 현재 소유자는 지인애이며, 2017.11.03 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 등기상 말소 여부 자체보다 임차인의 대항력과 특별매각조건입니다. 말소기준권리는 2022.06.30 근로복지공단의 가압류인데, 신기주 임차인은 그보다 앞선 2022.02.18 전입·점유개시와 2022.01.14 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 하지만 이 경매에는 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 임차인과 관련된 미배당액은 매수인 실질 인수액에서 제외해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로5나길 91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 비교 면적 41.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 · 대상 3층 · 2017.10.16 사용승인 |
| 소유자 | 지인애 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2022.06.30 근로복지공단 가압류 6,510,000원입니다. 그보다 앞선 2017년 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2017.11.03 일부포기로 이미 말소됐고, 2020.10.13 손점순의 소유권이전청구권 가등기도 2021.09.13 해제로 말소됐습니다. 이후 강서구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신기주 | 건물 전부 | 235,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신기주는 보증기관의 중복 승계 신고자가 아니라 임차인으로 확인되며, 보증금 235,000,000원은 한 번만 반영합니다.
② 가격 비교 — 1.872억은 2.30억 거래의 81.4%, 그러나 표본은 1건
한울팰리스는 24세대이며, 비교 가능한 거래는 면적 매칭 기준 1건입니다. 거래시점은 2021.11, 전용 38.57㎡·3층, 거래금액은 230,000,000원입니다. 현재 최저가는 187,200,000원으로 이 거래금액의 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 38.57㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 비교지표 | 41.48㎡ 대상 | 1건 | 230,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가 187,200,000원은 비교 거래 230,000,000원보다 42,800,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 한 건이고 시점도 2021.11이므로, 이를 현재 시세의 확정값처럼 사용할 수는 없습니다. 특히 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.9회이고 낙찰률 지표가 0.0%여서, 가격 할인율보다 환금성·응찰수요 불확실성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 신기주 보증금 | 235,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 6,510,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 51,220,800원입니다. 그러나 본건 특별매각조건을 적용하면 이 금액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 특별조건상 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 187,200,000원 | 51,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 88,136,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,808,000원 | 117,669,312원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 본건은 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구를 차단하므로, 각 회차의 실질취득액은 낙찰가 자체로 보는 것이 데이터상 일관됩니다. 현재 회차에서는 187,200,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 가정하지 않고 오피스텔 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·주상용건물·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전·스프링클러, 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 약 24m 및 약 6m 수준의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,116,000원/㎡, 토지면적은 580.8㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함·저촉됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 본건의 판단을 바꾸는 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전에 해당 조건이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 신기주의 전입·점유개시 2022.02.18, 확정일자 2022.01.14, 보증금 235,000,000원과 배당요구 사실을 기준으로 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2021.11의 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 81.4%라는 수치만으로 현재 시세 대비 확정적인 할인이라고 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 24세대 소규모 물건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 낙찰 후 매도·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 이번 경매의 특별조건
표면적으로 보면 위험한 물건입니다. 보증금 235,000,000원의 신기주 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 187,200,000원보다 보증금도 큽니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다.
하지만 이 사건은 예외입니다. 매각물건명세서의 특별매각조건으로 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 설정돼 있어, 신기주 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 187,200,000원으로 봅니다.
가격만 보면 비교 실거래 230,000,000원보다 42,800,000원 낮지만, 그 거래는 2021.11의 단 한 건입니다. 여기에 24세대 규모와 경매 평균 유찰 4.9회라는 지표가 겹칩니다. 결론은 “권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 시세 신뢰도와 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 오피스텔”입니다. 현재 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 높은 등급을 줄 수 없는 사건입니다.
