서울남부지방법원 2026타경3144. 서울 강서구 화곡동 씨티하우스 비동 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 217,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 173,600,000원입니다. 이 사건은 등기부의 모양만 보면 대항력 임차권이 선순위에 있어 낙찰자가 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다.
하지만 이번 사건의 핵심은 일반적인 대항력 인수형 계산만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차인 정영준의 보증금은 201,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 170,369,600원이라 원칙대로라면 부족분 30,630,400원이 매수인 인수액이 됩니다. 그런데 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 하면 낙찰자의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17가길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 강라온 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
수협은행의 1,800,000,000원 근저당권은 2018.03.12 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2023.06.26 등기된 정영준의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.03.20, 확정일자는 2021.04.16, 주민등록·점유개시는 2021.05.14입니다. 경매개시결정은 2026.01.13이므로 임차인은 그보다 앞선 시점에 대항요건을 갖춘 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 201,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인 1명. 보증기관 명의의 별도 대위·승계 임차 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본은 오래됐다
씨티하우스비동의 비교 가능한 거래 표본은 3건입니다. 대상 면적은 22.9㎡이고, 거래 표본 역시 21.91㎡·22.9㎡·25.01㎡로 잡혀 있습니다. 평균 거래금액은 249,666,666원, 최저 189,000,000원, 최고 360,000,000원이며 최신 거래는 2024.02의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 21.91㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 22.9㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2023.07 | 25.01㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 249,666,666원 |
현재 최저가 173,600,000원은 제공된 최근 12개월 평균 249,666,666원 대비 69.5%입니다. 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로 시세 비교의 기준도 최저가와 같은 실질취득 173,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 평균에는 360,000,000원 거래가 포함돼 있고 표본 자체가 3건에 그치며, 최신 거래도 2024.02이므로 단순히 평균 대비 69.5%라는 숫자만으로 현재 시세보다 크게 싸다고 단정하는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 정영준 보증금 | 201,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 권리계산상 임차인 미배당액은 30,630,400원입니다. 다만 본건은 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액을 0원*으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 권리계산상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 173,600,000원 | 30,630,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 138,880,000원 | 64,864,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 111,104,000원 | 92,251,456원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금 201,000,000원이 낙찰가를 웃도는 구조이므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 사건입니다. 하지만 본건은 그 잔액 반환청구권을 채권자가 포기하는 특별조건이 있어, 각 회차의 일반 계산상 인수액과 실제 입찰자가 부담할 실질 인수액을 반드시 구분해 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 399.0㎡, 공시지가는 3,316,000원/㎡이며 다세대 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 재확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 입찰기일에도 그대로 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 진행되는지 매각조건과 집행기록을 대조하세요.
- 시세 최신성 확인. 제공된 최신 실거래가 2024.02이고 거래 표본도 3건에 불과합니다. 249,666,666원 평균만으로 현재 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 소형 다세대 환금성. 씨티하우스비동은 22세대이고 대상 면적은 22.9㎡입니다. 재매각 수요와 실거주·임대수요를 별도로 점검하는 편이 안전합니다.
- 관리비·점유 현황. 임차권등기와 실제 점유·명도 상태가 일치하는지 현장 확인과 관리비 체납 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각은 조건이 다르다”
표면적으로는 보증금 201,000,000원의 대항력 임차권이 현재 최저가 173,600,000원을 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 일반적인 계산이라면 현재 회차에서 30,630,400원을 추가로 부담해야 하고, 유찰이 거듭될수록 그 인수액은 더 커집니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 권리분석의 결론은 실질 인수 0원*입니다.
가격 측면에서는 최저가가 제공된 최근 12개월 평균의 69.5%로 보이지만, 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래가 2024.02이며 360,000,000원 거래 한 건이 평균을 크게 끌어올리고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “시세보다 싸다”로 결론 내릴 대상이 아닙니다. 권리상 핵심은 특별매각조건의 유지 여부, 가격상 핵심은 최신 실거래 재확인입니다.
