💰 최저 164,000,000원 🧾 백위희 실질 인수 0원 📊 실거래 대비 55.6% ⚠️ 대항력 미상 1명
서울남부지방법원 2026타경3153. 양천구 신월동 52-13 제3층 제303호 다세대주택입니다. 소유자 박윤점은 2022.08.08 매매를 원인으로 2022.08.30 소유권을 취득했고 거래가액은 290,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌으며, 2024.04.04에는 중국인 백위희 명의의 주택임차권 280,000,000원이 등기됐습니다. 이후 2026.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아닙니다. 백위희 임차권은 경매개시결정보다 먼저 존재하고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질부담이 줄지 않는 유형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권과 임차권등기를 해소하도록 설계돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제3층 제303호 · 도로명 서울특별시 양천구 남부순환로 323 |
| 용도 / 규모 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 내 3층 · 면적 매칭 20.7㎡ |
| 사용승인 | 2022.08.04 |
| 소유자 | 박윤점 · 2022.08.08 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 가장 중요한 권리는 2024.04.04 등기된 백위희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.12, 확정일자는 2022.08.16, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.08.30입니다. 보증금은 280,000,000원이며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 경매개시결정은 2026.01.13이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인·점유자 — 특별조건 밖 위험은 남는다
| 성명 | 점유 / 조건 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성연 | 전부 · 월 500,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 중국인 백위희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 백위희는 임차권등기와 전입·확정일자가 확인되어 판단이 명확하지만, 문성연은 보증금 1,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐음에도 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 문성연을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 백위희에게 적용되는 특별매각조건을 문성연에게까지 확대해 해석해서도 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 55.6%는 매력적이지만 시세 표본이 오래됐다
실거래 비교 대상은 ‘혜성오피스텔’로 매칭된 면적 21.51㎡ 거래 4건이며, 모두 2022.12 거래입니다. 4건 모두 거래가는 295,000,000원으로 동일합니다. 사건 물건의 실거래 매칭 면적은 20.7㎡이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 21.51㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2022.12 | 21.51㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.12 | 21.51㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.12 | 21.51㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 295,000,000원 |
현 최저가 164,000,000원은 실거래 평균 295,000,000원의 55.6%입니다. 백위희 임차권의 특별매각조건을 반영하면 주된 임차권 때문에 실질취득가가 280,000,000원대로 올라가는 구조는 해소됩니다. 따라서 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 중국인 백위희 보증금 | 280,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 백위희 룰상 미배당 | 119,096,000원 | 특별조건상 실질 인수 0원 |
배당 계산 자체에서는 백위희 보증금 119,096,000원이 부족하지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 문성연의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 119,096,000원 | 백위희 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 151,436,800원 | 백위희 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 104,960,000원 | 177,309,440원 | 백위희 0원 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 인수형의 본질을 보여주기 때문입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 백위희의 미배당액이 119,096,000원 → 151,436,800원 → 177,309,440원으로 커집니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건에서 그 구조를 깨는 것은 오직 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 3층 303호이며, 사용승인일은 2022.08.04입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 498.9㎡, 공시지가 4,535,000원/㎡, 지목 대이며 광대로한면에 접합니다.
- 환금성. 비교 단지는 10세대이고 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 표본도 4건에 그쳐 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 백위희의 미배당 보증금 119,096,000원이 실제로 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기가 말소되는 조건을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 문성연 전입 확인. 보증금 1,000,000원·월세 500,000원의 문성연은 전입신고일이 미상입니다. 주민등록 전입·점유 시점이 확인돼야 대항력과 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 가격은 2022.12 실거래만으로 확정하지 않기. 295,000,000원 거래 4건이 확인되지만 최신 거래가 2022.12입니다. 2026.09.08 입찰 전에 현재 호가와 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 처리 상태를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리와 명도 분리. 백위희 임차권의 금전 인수 문제가 해소돼도 실제 점유자 인도·명도 문제는 별도입니다.
맺으며 — “2억8천 임차권”보다 중요한 것은 특별조건의 적용 범위
표면만 보면 매우 위험해 보입니다. 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현 회차 배당 후 119,096,000원이 남기 때문입니다. 하지만 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸어 백위희 임차권의 실질 인수를 0원으로 만드는 구조입니다.
그렇다고 곧바로 안전형·고득점 물건으로 바뀌는 것은 아닙니다. 문성연이라는 별도 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이고, 295,000,000원이라는 비교가격도 2022.12 거래 4건에 의존합니다. 현 최저가가 그 평균의 55.6%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 평균 2.7회 유찰과 낙찰률 0.0%까지 감안하면 권리 조건 확인과 현시세 검증을 모두 끝낸 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
