서울남부지방법원 2026타경3207. 서울 강서구 등촌동 라움팰리스 5층 503호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 278,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 222,400,000원입니다. 권리분석의 중심은 2021.04.23 전입·점유를 시작한 임차인 이현우와 2024.01.11 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 빨라 대항력은 있습니다.
통상 이런 구조라면 미배당 보증금 승계가 핵심 리스크가 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 본 리포트에서는 이 조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 27.29㎡ · 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 내 5층 · 사용승인일 2020.11.05 |
| 소유자 | 이효승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 222,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부의 우리은행 근저당 2건은 각각 채권최고액 2,400,000,000원과 840,000,000원이었지만 2021.03.04와 2021.04.23에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.01.11 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 경매개시결정과 2026.06.15 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 이현우는 2021.04.23 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 319,000,000원이고, 2025.06.09 임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 특별조건을 떼어 놓고 보면 낙찰자가 가장 먼저 점검해야 할 권리는 이 임차권입니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 특별조건이 승계를 차단
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 건물전부 | 319,000,000원 | 2021.04.23 | 2025.06.09 | 대항력 有 | 없음 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 78.0%
라움팰리스(636-3)는 총 16세대, 사용승인일은 2020.11.05입니다. 대상 전용면적은 27.29㎡이고, 면적이 매칭되는 실거래 표본은 최근 12개월 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.79㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 285,000,000원 |
현재 최저가 222,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 285,000,000원의 78.0%입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득도 222,400,000원이므로 가격 비교 역시 같은 78.0% 수준입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이어서 개별 호수의 층·상태 차이를 충분히 검증할 정도로 표본이 넓지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,913,600원 |
| 인수 · 임차인 이현우 보증금 | 319,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 787,800,000원 | 218,486,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,106,800,000원, 배당액은 218,486,400원, 미배당은 888,313,600원입니다. 임차보증금은 시뮬레이션상 319,000,000원 인수로 표시되지만, 특별매각조건을 반영한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증미역(9호선) 남측 인근이며 주변은 오피스텔, 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린상가가 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측에 증미역(9호선), 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층 503호이며, 사용승인일은 2020.11.05입니다. 승강기·기계식주차설비·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 약 4~6미터 포장도로와 접하고 남동측으로 계단식 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 5,596,000원/㎡입니다.
- 환금성 점검. 총 16세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래가 1건이어서, 285,000,000원 시세 기준의 표본 폭은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 본 건의 권리분석 결론을 좌우합니다.
- 임차권 말소 확인. 이현우의 보증금은 319,000,000원이고 대항력이 있습니다. 매각 후 임차권등기가 특별매각조건대로 말소되는 구조를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 비교 실거래는 2025.12의 285,000,000원 1건입니다. 최저가가 78.0%라는 수치는 유리하지만 표본 수가 1건인 점을 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.04.30 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 세금 관련 권리 확인. 2026.02.10 서울특별시 압류는 2026.02.13 해제로 말소됐고, 2026.06.15 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도상 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 구조로 확인됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험한 숫자보다 ‘특별조건’이 중요한 사건
이 사건을 보증금 319,000,000원과 최저가 222,400,000원만 놓고 보면 대항력 임차인 승계 위험이 크게 보입니다. 실제 자동 배당표도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건의 결정적 문구는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다.
그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 222,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 유일한 실거래 285,000,000원의 78.0%입니다. 다만 시세 표본이 1건이고, 대항력 임차권·민간임대주택등기·특별매각조건이 함께 존재하므로 이 물건은 단순한 무인수 물건이 아니라 특별조건을 정확히 확인해야 가격 메리트가 살아나는 권리분석형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
* 배당 시뮬레이션 원자료에는 대항력 임차보증금 319,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 우선 반영해 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
