128,800,000원
서울남부지방법원 2026타경3211. 개봉동 마이빌9차 1층 102호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이고, 현재 회차 최저가는 감정가 161,000,000원의 80%인 128,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권자 이상선입니다. 이상선은 2021.08.20 주민등록·점유를 갖췄고, 확정일자는 2021.07.13입니다. 현재 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.01.03이므로 이상선은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 165,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 334-27 마이빌9차 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대주택 |
| 건물 | 2020.06 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상5층 중 1층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.28 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2020.06.26 설정된 서서울신용협동조합 근저당권 809,600,000원은 2021.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.20에 이상선이 주민등록과 점유를 시작했으므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 구로구 압류, 국 압류, 이상선 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상선 건물 전부 · 임차권등기 | 전입 2021.08.20 확정 2021.07.13 165,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | 우선변제 有 배당요구 2023.09.08 | 실질 0원 룰상 38,803,200원이나 특별매각조건 적용 |
| 박고은 102호 · 주거 | 보증금 1,500,000원 월차임 550,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 위험 미상 이상선 확약과 별개 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물이 아니므로, 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 특히 이상선과 박고은의 법적 상태가 다르므로 한 사람의 특별매각조건을 다른 사람에게 확대 적용하면 안 됩니다.
③ 인수액의 함정 — 확약 전에는 낙찰가를 낮춰도 총액이 크게 안 내려간다
대항력 있는 이상선의 보증금 165,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 실질부담은 보증금 부근에서 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 128,800,000원 | 38,803,200원 | 167,603,200원 |
| 2회 유찰 시 | 103,040,000원 | 64,202,560원 | 167,242,560원 |
| 3회 유찰 시 | 82,432,000원 | 84,451,776원 | 166,883,776원 |
위 총액은 제공된 회차별 배당계산의 매수인 인수액을 그대로 더한 값입니다. 집행비용 때문에 보증금 165,000,000원보다 조금 높게 나타나지만, 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 70%지만, 비교면적이 다르다
마이빌9차의 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026.06 거래가 184,000,000원이고 거래면적은 29.86㎡입니다. 반면 대상 면적값은 15.48㎡로 표시돼 있고 면적 일치도는 불일치입니다. 따라서 데이터상 최저가가 최근 거래의 70.0%라고 해도, 이를 그대로 “시세보다 30% 싸다”는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 대상값 | 15.48㎡ | 1층 | 최저가 128,800,000원 |
| 2026.06 실거래 | 29.86㎡ | 2층 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.86㎡ 표본 | 1건 | 184,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 이상선 보증금 | 165,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이상선 보증금 미배당액은 38,803,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 이상선 관련 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 마이빌9차 총 7세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이상선의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 박고은 전입일 확인. 전입신고일 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 주민등록·현황조사·명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 박고은 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권과 인수 가능성을 판단할 핵심입니다.
- 시세 표본 주의. 최근 실거래 184,000,000원은 29.86㎡ 거래로 본건 대상값 15.48㎡와 불일치합니다. 70.0% 수치만 보고 싸다고 단정하지 마세요.
- 명도. 실제 임차인이 2명 확인되는 물건이므로 권리상 인수와 별개로 점유 해소 절차를 예상해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당계산 외 변수를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 완전히 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건을 최저가 128,800,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 이상선은 보증금 165,000,000원의 대항력 임차인이라 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총 실질부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 이상선의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 걸려 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
그래도 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도 임차인 박고은은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이상선에 관한 확약이 박고은에게 적용된다는 근거도 없습니다. 가격 또한 최근 실거래 184,000,000원보다 낮아 보이지만 비교 거래 면적이 29.86㎡로 본건 대상값 15.48㎡와 달라 직접 비교의 신뢰도가 낮습니다. 따라서 결론은 “주된 1.65억 인수는 해소됐지만, 미상 임차인과 비교시세 한계를 확인한 뒤 들어가야 하는 C등급 물건”입니다.
