서울남부지방법원 2026타경3228. 서울 양천구 신월동 레이크파크빌 제2층 제203호입니다. 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 도시형생활주택(연립주택)이고, 대상 전용면적은 28.42㎡입니다. 현재 소유자는 김종민으로 2021.06.18 매매를 원인으로 2021.06.28 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 186,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 권리가 많다는 사실보다, 2021.06.25 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인이 2022.06.15 말소기준권리보다 앞선다는 점과 이를 해소하는 특별매각조건입니다.
즉 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 이어받는 인수형 경매입니다. 현재 배당 가정에서는 임차인에게 145,128,000원이 배당되고 보증금 186,000,000원 중 40,872,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있으므로, 본 리포트의 실질취득가와 시세 비교는 148,000,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 129-1 레이크파크빌 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 남부순환로61길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(연립주택) · 전용 28.42㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2016.03.09 |
| 소유자 | 김종민 · 2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 148,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건으로 인수 해소
현재 말소기준권리는 2022.06.15 국의 압류입니다. 임차인 이삼봉은 2021.06.25 임대차계약·전입·점유개시·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 2023.08.04에는 임차보증금 186,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이삼봉 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 186,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.06.25 | 우선변제 있음 확정 2021.06.25 · 배당요구 | 실질 승계 0원 특별매각조건 |
말소기준 이후의 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 관련 압류와 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있으므로 배당표 자체는 변동 가능성이 있습니다.
② 시세 비교 — 93.7%이지만 추세는 -16.1%
레이크파크빌(129-1)은 총 20세대, 2016.03.09 준공입니다. 대상 면적 28.42㎡와 일치하는 실거래는 5건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 176,200,000원보다, 최근 12개월 평균 158,000,000원과 최신 거래 158,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -16.1%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 28.42㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.02 | 28.42㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2021.10 | 28.42㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 28.42㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2021.06 | 28.42㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 28.42㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 148,000,000원은 최근 12개월 평균 158,000,000원의 93.7%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로는 시세 아래에 위치합니다. 다만 거래 추세가 -16.1%이고, 최신 실거래 자체가 2024.08의 158,000,000원이므로, 93.7%라는 숫자만으로 큰 가격 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이삼봉 보증금 | 186,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,243,165원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산만 적용하면 임차보증금 부족분은 40,872,000원입니다. 그러나 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건을 반영하면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 통상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 148,000,000원 | 40,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 118,400,000원 | 70,057,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 94,720,000원 | 93,384,960원 | 0원 |
대항력 임차인 인수형 사건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되는 구조가 문제입니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기라는 특별매각조건이 있으므로 그 일반 원리가 그대로 적용되지 않습니다. 각 회차의 40,872,000원·70,057,600원·93,384,960원은 통상 계산상 부족분일 뿐, 특별조건을 반영한 실질 인수는 각각 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동 주민센터 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물, 사용승인일 2016.03.09. 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8M 내외 포장도로, 남서측 약 7M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 432.5㎡, 공시지가 2,928,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근12개월 평균은 158,000,000원이지만 추세는 -16.1%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 확인. 임차인 이삼봉의 주택임차권등기는 특별매각조건에 따라 말소되는 구조인지 매각조건 원본과 매각허가 단계에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 176,200,000원이 아니라 최근12개월 평균과 최신거래인 158,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -16.1%이므로 현재가가 93.7%라고 해서 가격 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 배당관계와 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 매각조건에서는 인수 0”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매처럼만 읽으면 결론이 크게 달라집니다. 임차인 이삼봉의 보증금은 186,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 2021.06.25로 말소기준 2022.06.15보다 빠릅니다. 현재 매각가 148,000,000원만 놓고 보면 배당 후 40,872,000원이 남아 매수인에게 승계되는 전형적인 인수형처럼 보입니다.
그러나 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원, 실질취득가는 현재 최저가인 148,000,000원으로 봐야 합니다. 이 가격은 최근12개월 평균 158,000,000원의 93.7%로 시세 아래지만, 거래 추세가 -16.1%라는 점이 가격 리스크를 남깁니다. 권리는 특별조건으로 해소, 가격은 하락 추세를 감안해 보수적으로. 이 두 문장이 이번 사건의 핵심입니다.
