서울남부지방법원 2026타경3236. 강서구 화곡동 로얄홈타운 102동 8층 802호, 전용 40.06㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 윤다빈으로 2022년 4월 18일 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 문성현은 2022년 2월 21일 임대차계약, 2022년 3월 22일 확정일자, 2022년 3월 28일 주민등록 및 점유개시를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2023년 6월 2일 국민건강보험공단 압류이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상이라면 이 구조는 매우 주의해야 합니다. 현재 회차 최저가 189,600,000원에서 집행비용을 제외한 186,145,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 113,854,400원이 남습니다. 대항력이 있으므로 이 미배당액은 원칙적으로 매수인이 승계할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 바로 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 리포트에서는 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서 실질 인수 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 928-25 로얄홈타운 제102동 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로5나길 130-9 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 40.06㎡ · 지상10층 중 8층 |
| 사용승인 | 2012.05.03 |
| 소유자 | 윤다빈 (2022.04.18. 거래가액 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.02. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부천시 압류, 강서구 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 문성현의 대항력은 등기된 임차권의 2024년 등기일이 아니라 2022.03.28. 주민등록·점유개시에서 판단해야 합니다. 따라서 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성현 건물전부 · 주거 | 300,000,000원 | 2022.03.28 | 2022.03.22 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 113,854,400원입니다. 다만 특별매각조건에서 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 비교 — 실질취득 189,600,000원 기준
특별매각조건이 적용되므로 시세 비교 기준은 기계적 보증금 인수액을 더한 300,000,000원이 아니라 현재 최저가와 같은 실질취득 189,600,000원입니다. 제공된 동일 면적대 실거래 표본은 2022년 2건으로, 평균 304,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 39.61㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 2022.04 | 40.06㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 304,500,000원 |
현재 최저가 189,600,000원은 비교 실거래 평균 304,500,000원의 62.3%입니다. 감정가도 237,000,000원으로 두 실거래 300,000,000원·309,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래월도 2022.04·2022.08이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시장가를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 문성현 보증금 | 300,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 113,854,400원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 본 사건의 매수인 실질 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물의 8층 802호이며 사용승인일은 2012.05.03입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 동측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 용도의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 규모. 로얄홈타운 102동 총 12세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 가격 판단 때 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다.
- 임차인 상태 확인. 실제 임차인은 문성현 1명이며 보증금 300,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.03.28, 확정일자 2022.03.22입니다.
- 압류 3건 확인. 국민건강보험공단·부천시·강서구 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래는 2022년 2건뿐입니다. 현재 최저가가 실거래 평균의 62.3%라는 사실과 현재 시장가격이 같은지는 별도로 확인해야 합니다.
- 다음 회차 착시 주의. 특별매각조건을 제외한 기계적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 증가합니다. 2회 유찰 시 151,243,520원, 3회 유찰 시 181,154,816원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 특별매각조건이 더 중요하다
표면만 보면 이 물건은 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 일반 배당계산에서는 현재 회차에도 113,854,400원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서가 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하면서 결과가 바뀝니다. 그 조건이 그대로 이행되면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 189,600,000원입니다.
가격만 놓고 보면 이 금액은 제공된 실거래 평균 304,500,000원의 62.3%입니다. 다만 비교 거래가 2022년 2건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험은 특별매각조건으로 크게 해소됐지만, 특별매각조건 원문 확인과 현재 시세 검증이 입찰의 승부처”인 물건입니다.
