서울남부지방법원 2026타경3258. 강서구 화곡동 가이아팰리스 제2층 제202호, 전용 29.85㎡ 규모의 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 등기만 보면 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서는 전형적인 대항력 임차인 선순위 구조라서 주의가 필요합니다.
하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 현재 최저가 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 먼저 빼고 임차인 경지애에게 216,120,000원이 우선배당되면 보증금 268,000,000원 중 51,880,000원이 남습니다. 통상 이 잔액은 매수인이 떠안을 수 있지만, 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 271,880,000원이 아니라 실질취득 220,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제2층 제202호 · 강서로20길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 29.85㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2019.04.15 · 총 16세대 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.07.03 국의 압류입니다. 임차인 경지애는 2021.09.29 확정일자를 받고, 2021.10.27 점유를 개시했으며, 2021.10.29 전입했습니다. 즉 말소기준보다 앞서 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 것으로 정리돼 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경지애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.09.29 | 2023.11.13 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아닙니다. 따라서 보증금은 경지애의 268,000,000원 한 건으로 봅니다.
특별매각조건의 효과는 이 임차관계의 미배당 잔액에 한해 반영했습니다. 별도의 임차관계가 추가로 확인되는 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아니므로 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 말소 조건의 원문을 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 220,000,000원’으로 본다
가이아팰리스의 대상 면적은 29.85㎡이고 비교되는 거래는 전용 29.99㎡, 2층 267,500,000원입니다. 표시된 최신 거래월은 2023.08이며 거래 표본은 1건입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 거래 | 29.99㎡ | 2 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 집계값 | — | 1건 | 267,500,000원 |
| 현재 실질취득 | 29.85㎡ | 2 | 220,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 220,000,000원은 비교값 267,500,000원의 82.2% 수준입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 268,000,000원을 실질취득금액으로 고정해야 하는 일반적인 인수형 사건과 달리, 이 사건은 특별조건 때문에 현재 최저가 자체가 실질취득가가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 경지애 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산만 보면 임차인 미배당액 51,880,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 95,264,000원, 3회 유찰 시에는 129,971,200원으로 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건을 적용하면 이 임차관계의 미배당 잔액에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택, 정확히는 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 화원중학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2019.04.15입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 비교되는 거래도 1건이어서, 대규모 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 한 시세 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 경지애의 임차권등기는 2023.11.13 등기돼 있습니다. 매각 이후 실제 말소 절차가 특별매각조건과 동일하게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 현재 회차는 특별조건 반영 시 220,000,000원이 실질취득금액입니다. 룰상 인수액 51,880,000원을 별도로 더해 가격 비교하면 이 사건의 특별조건을 이중 반영하게 됩니다.
- 거래표본 한계. 비교값 267,500,000원은 1건 표본이고 표시 거래월은 2023.08입니다. 이 한 건만으로 응찰 상한을 정하지 말고 현장 매물과 거래 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 최종 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 이번엔 특별조건이 핵심이다”
이 물건을 단순히 “대항력 임차인 보증금 268,000,000원이 최저가 220,000,000원보다 크다”는 공식만으로 보면 매수인은 51,880,000원을 추가로 떠안는 것으로 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 실질취득금액은 현재 최저가 220,000,000원으로 고정됩니다.
가격만 놓고 보면 이는 비교거래 267,500,000원의 82.2% 수준입니다. 다만 가이아팰리스가 총 16세대 다세대주택이고 거래 표본이 1건, 최신 표시 거래월도 2023.08이기 때문에 권리해소 효과는 분명하지만 가격·환금성 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다. 결론은 “주된 인수위험은 특별매각조건으로 해소, 가격은 유리하나 시세 신뢰도는 제한적”입니다.
