서울남부지방법원 2026타경3272. 강서구 등촌동 월드홈타운 제2층 제204호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 허영일 임차권과 매각조건을 반드시 함께 읽어야 한다는 점입니다. 허영일의 임대차계약일은 2021.12.25, 확정일자는 2021.12.27, 전입·점유개시는 2022.01.28이며 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.12.04 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

일반 경매라면 여기서 경계해야 합니다. 현재 매각가 200,000,000원을 가정할 때 집행비용 3,600,000원을 뺀 196,400,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 63,600,000원이 미배당됩니다. 이 잔액은 원칙적으로 매수인이 부담하는 구조입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 단순히 “최저가 2억이 최근 시세 2.38억보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건으로 해소

현재 소유자 오우람은 2022.02.10 매매를 원인으로 2022.02.11 소유권을 취득했고 거래가액은 260,000,000원입니다. 허영일은 그보다 앞선 2021.12.27 확정일자를 갖고 2022.01.28 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.02.05 보증금 260,000,000원 전부에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 2024.12.04 접수된 강서구 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 허영일의 임차권은 일반 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 반면 2026.01.26 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 앞서 본 특별매각조건으로 허영일의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화되어 있어, 실질 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

허영일은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 승계·대위 항목으로 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 2억은 최근 거래의 84.0%

월드홈타운(530-11)은 20세대, 사용승인일 2013.07.11이며 비교대상 면적은 20.4㎡입니다. 확인된 실거래는 4건이고, 가장 최근 거래는 2026.08 · 20.81㎡ · 6층 · 238,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 238,000,000원입니다.

전체 4건 평균은 223,750,000원이지만 가격 메리트 판단에는 더 최근의 자료를 우선하는 것이 맞습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 238,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 8.7% 높은 흐름입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 200,000,000원은 최근 시세의 84.0%입니다. 따라서 이 사건에서는 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

배당 계산 자체로는 허영일 보증금 중 63,600,000원이 남아 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본 건 특별매각조건에 따라 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 백석중학교 북동측 인근. 단독주택, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철9호선 등촌역(강서대학교)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제2층 제204호. 개별난방, 도시가스, 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 5m, 북동측 약 3m 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역, 원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 389.1㎡, 지목 대, 공시지가 4,342,000원/㎡, 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 해당 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 확인 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.08의 238,000,000원으로 최근 흐름은 이전 거래보다 8.7% 높지만, 거래 표본 자체는 많지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 포함되는지 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 허영일 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 일반 소멸권리와 달리 특별매각조건에 의해 해소되는 구조라는 점을 구분해야 합니다.
• 시세 기준. 현재 실질취득 200,000,000원은 최신 거래 및 최근12개월 평균 238,000,000원의 84.0%이지만, 최근12개월 거래가 1건이므로 개별 상태와 현장 수요를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 구조. 특별매각조건이 없다면 2회 유찰 시 원칙상 인수액 103,040,000원, 3회 유찰 시 134,592,000원으로 증가합니다. 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 임차인의 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하고, 매각 후 인도와 임차권 말소 진행 방식을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 특별매각조건”

표면만 보면 이 물건은 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 200,000,000원에 낙찰되면 배당 부족분 63,600,000원이 발생하고, 유찰될수록 원칙상 인수액도 커집니다. 그래서 보통의 대항력 임차인 사건이라면 최저가 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 허영일 관련 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 최저가와 같은 200,000,000원입니다. 최신 거래 및 최근12개월 평균 238,000,000원과 비교하면 84.0%입니다.

따라서 결론은 명확합니다. 권리표면은 복잡하지만 특별매각조건으로 핵심 인수위험이 제거되고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 20세대 규모, 최근12개월 거래 1건이라는 얕은 시세표본이 남아 있으므로 환금성과 개별 호수 상태는 별도로 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 여부와 238,000,000원 시세의 현장 재검증입니다.