서울남부지방법원 2026타경3398. 서울 영등포구 양평동2가 어반스테이 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가는 335,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 268,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 권리관계의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 등기상 신수민의 보증금 335,000,000원 주택임차권이 2023.02.14 등기돼 있고, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.29입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2026.02.09 강제경매개시결정이므로, 신수민 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞섭니다.
다만 이 사건에는 결론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 신수민 보증금의 현재 회차 미배당액 71,552,000원을 그대로 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 이 금액은 특별조건 적용 시 실질 0원*입니다.
그러나 여기서 권리분석이 끝나지는 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김명래가 2024.01.04 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 이 날짜도 2026.02.09 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김명래에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특별매각조건으로 해소되는 신수민 임차권과 별개로, 김명래 점유의 보증금·점유권원은 입찰 전 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하1층 지상9층 건물 내 3층 301호 |
| 소유관계 | 권미진 · 등기상 지분 20분의 14 및 20분의 6 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 268,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 335,000,000원 | 2021.01.29 | 2021.01.29 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 김명래 | 미상 | 미상 | 2024.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 신수민의 룰상 미배당 보증금은 현재 회차 기준 71,552,000원이지만, 특별매각조건에서 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 특별조건은 김명래의 미상 점유·보증금 위험까지 없애는 근거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 신수민 보증금 | 335,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 268,000,000원 가운데 집행비용 4,552,000원을 제외한 263,448,000원이 신수민 보증금 우선변제에 배당되는 구조입니다. 보증금 335,000,000원과의 차액은 71,552,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 신수민 관련 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 신수민 인수는 특별조건상 0원*
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신수민 룰상 미배당 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 268,000,000원 | 80% | 71,552,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 214,400,000원 | 64% | 124,401,600원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 171,520,000원 | 51.2% | 166,681,280원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 원자료 시나리오도 현재 회차 71,552,000원, 2회 유찰 시 124,401,600원, 3회 유찰 시 166,681,280원으로 신수민 보증금 미배당액이 증가합니다. 그러나 이번 특별매각조건은 그 미배당 반환청구권을 채권자가 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정했으므로, 신수민 부분만 놓고 보면 낙찰가가 곧 확정분 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 지하1층·지상9층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 관악고등학교 북측 인근으로 아파트·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 양평역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 석재붙임마감 등이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 로폭 30미터 내외, 서측으로 로폭 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방이며 토지면적은 296.7㎡, 공시지가는 7,413,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 김명래 점유관계 확인. 2024.01.04 전입자의 보증금·계약일·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 신수민과 김명래를 합산하지 말 것. 두 사람은 별도 임차인으로 기재돼 있으며, 신수민 보증금 335,000,000원에 김명래의 미상 보증금을 임의로 더하거나 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%인 268,000,000원입니다. 가격 경쟁력은 권리와 별도로 판단해야 하며, 김명래 관련 미상 인수액이 확인되기 전에는 최저가만으로 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 4,552,000원을 포함한 현재 회차 가정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소됐지만, 권리분석은 아직 닫히지 않았다”
표면만 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가 268,000,000원에 낙찰받아도 71,552,000원을 더 떠안는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 하지만 이번 사건은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 신수민 부분은 실질 인수 0원*입니다.
진짜 확인 포인트는 따로 있습니다. 김명래가 2024.01.04 전입했고 말소기준일 2026.02.09보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “인수 0원 안전물건”으로 분류하면 안 됩니다. 신수민은 특별조건으로 해소, 김명래는 대항력 가능·미상. 현재 확정 가능한 취득원가는 최저가 268,000,000원이지만, 김명래 관련 권리와 보증금이 확인되기 전까지는 총비용 상한이 닫히지 않습니다. 권리분석 결론은 조건부 확인형, 종합 등급은 C가 적절합니다.
