서울남부지방법원 2026타경3418. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제105동 2층 206호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김연희이고 2022.02.11. 거래가액 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류 자체보다 그보다 먼저 전입·점유한 임차인 박채안의 대항력과 특별매각조건의 결합입니다.
박채안은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.12., 주민등록일과 점유개시일이 2022.01.28.입니다. 말소기준은 2023.08.23. 부천세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 212,000,000원 가정 시 배당표상 미배당액은 56,768,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방1, 주방1, 화장실1, 거실1, 발코니1 등) · 단지형다세대 |
| 기준 면적 | 15.03㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 · 사용승인 2021.07.15. |
| 소유자 | 김연희 · 2022.02.11. 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박채안 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 전입 2022.01.28 확정 2022.01.12 배당요구 2023.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
박채안의 보증금은 265,000,000원으로 감정가와 같습니다. 전입신고는 2022.01.28., 말소기준 압류는 2023.08.23.이므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2022.01.12.과 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 형태입니다. 임차권등기는 2023.11.20. 이루어졌습니다.
등기상 2022.02.11.에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 2021.07.27.부터 신탁 및 신탁재산 귀속·말소 이력이 이어진 뒤 김연희에게 소유권이 이전됐습니다. 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 ‘최근 1.80억’을 봐야 한다
더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15.입니다. 제공된 유사면적 실거래 12건의 전체 평균은 250,833,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 220,000,000원~275,000,000원 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
최신 거래는 2026.02. 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 212,000,000원은 최근 시세의 117.8%입니다. 따라서 전체 평균 250,833,333원보다 최저가가 낮다는 이유로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 박채안 보증금 | 265,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 박채안 보증금 중 56,768,000원이 부족합니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 구조 — 유찰돼도 ‘원계산 인수액’은 늘지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 원계산 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 56,768,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 98,574,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 132,019,520원 | 실질 0원* |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 특별매각조건이 핵심 변수입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘지만, 이 사건에서는 박채안에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하므로 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 중심으로 판단합니다. 따라서 현재 회차는 212,000,000원이고, 2회 유찰 시에는 169,600,000원, 3회 유찰 시에는 135,680,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북서측에 화곡역(지하철 5호선), 남서측에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 소재합니다.
- 이용. 방1·주방1·화장실1·거실1·발코니1 등의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 6m 내외, 남측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,497,000원/㎡, 완경사 사다리형 토지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 134세대 규모의 소형 도시형생활주택이며, 최근 거래는 2026.02. 180,000,000원 1건이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 박채안 외 별도 점유자 확인. 특별매각조건은 확인된 박채안에 관한 조건입니다. 다른 임차인이나 점유관계가 별도로 드러날 경우 그 위험은 따로 분석해야 합니다.
- 현재 가격을 과거 평균과 비교하지 말 것. 전체 평균 250,833,333원에는 2021~2022년 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 기준은 180,000,000원이며 현재 최저가는 그보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -30.0%이므로 과거 거래가격을 그대로 회복가치로 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 169,600,000원, 3회 유찰 시 135,680,000원입니다. 특별매각조건이 유지된다면 실질취득 가격도 이 매각가 중심으로 낮아집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각조건을 원문 대조해 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 배당표의 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 감정가와 같아 부담이 큰 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 56,768,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 박채안에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 212,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 117.8%이고, 시장 추세도 -30.0%입니다. 게다가 이 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 3.1회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”인 유형입니다. 권리 때문에 포기할 물건은 아니지만, 현재 회차를 가격 메리트가 큰 물건으로 평가하기도 어렵습니다.
