서울남부지방법원 2026타경3446. 화곡동 골든라인씨티 4층 406호 오피스텔입니다. 현 소유자 손재현은 2022.03.30. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 217,600,000원입니다. 이후 2023.03.13. 강서세무서장 관련 국세 압류가 등기되면서 이 압류가 이번 분석의 말소기준권리가 됩니다.
이 물건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 박시형은 2021.12.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.02.로, 말소기준권리인 2023.03.13. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 현재 회차 배당만 보면 보증금 전액을 받지 못하지만, 특별매각조건이 바로 그 부족분을 매수인에게 넘기지 않도록 막는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제4층 제406호 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인일 | 2019.08.01. |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 217,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 176,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019.08.26. 국민은행 근저당권은 채권최고액 4,800,000,000원으로 설정됐지만 2019.09.05. 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023.03.13. 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 관련 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
임차 관련 인원은 2명입니다. 보증기관 승계·대위 신고로 중복된 인원은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.28. | 2021.12.02. | 217,600,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 최은선 | 미상 | 2024.04.22. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최은선은 2024.04.22. 전입으로 말소기준권리인 2023.03.13.보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%, 그래도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 176,800,000원으로 감정가 221,000,000원의 80%에 해당하는 1회 유찰 회차입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
등기에는 손재현이 2022.03.30. 소유권을 취득할 당시 거래가액 217,600,000원이 남아 있습니다. 다만 시점이 다른 과거 거래이므로 현재 응찰가의 직접적인 시세 기준으로 삼기보다는, 입찰 시점의 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격과 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 부족분 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 176,800,000원 | 44,075,200원 | 0원 | 176,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,440,000원 | 78,940,160원 | 0원 | 141,440,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 113,152,000원 | 106,832,128원 | 0원 | 113,152,000원 |
위 실질취득은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 동일하게 적용되는 경우입니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가 외 별도 인수 위험이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,275,200원 |
| 1. 임차인 박시형 보증금(우선변제) | 217,600,000원 | 173,524,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박시형 보증금은 173,524,800원이 배당되고 44,075,200원이 남습니다. 이 44,075,200원은 확약이 없을 때의 룰상 인수 계산액이며, 이번 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 세액·실제 집행비용 등 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 406호이며 사용승인일은 2019.08.01.입니다. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 기계식주차설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m 내외, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 6,277,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박시형 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 박시형 배당·말소 확인. 현재 배당 계산상 보증금 217,600,000원 중 173,524,800원 배당, 44,075,200원 부족입니다. 이 부족분의 실질 부담 0원 판단은 특별매각조건을 전제로 합니다.
- 최은선 점유관계 확인. 2024.04.22. 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자는 미상입니다. 명도 절차를 위해 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 정리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가 80%지만 최근 거래와의 우위는 감정가 할인폭만으로 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약이 무엇을 지우는가”가 핵심
이 물건을 최저가만 보면 1회 유찰된 176,800,000원짜리 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 박시형의 217,600,000원 보증금입니다. 박시형은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있어 본래라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 임차인입니다.
현재 회차 배당 계산상 그 부족분은 44,075,200원입니다. 다만 이번 매각에는 채권자가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인 있음 = 44,075,200원 인수”가 아니라, “룰상 부족분 44,075,200원이나 확약 적용 후 실질 인수 0원”으로 읽어야 합니다.
권리 위험의 주된 고리는 특별매각조건으로 해소되지만, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 별도의 문제입니다. 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 권리는 확약 원문으로 최종 확인하고 가격은 최근 거래로 따로 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
