서울남부지방법원 2026타경3622. 서울 강서구 화곡동 미성하르딘 4층 401호, 전용면적 29.19㎡에 대응하는 도시형생활주택<단지형다세대>입니다. 2018년 사용승인된 지상 6층 건물의 4층으로, 방·거실겸주방·발코니·욕실 구조입니다. 현재 소유자는 박동진이고, 주택도시보증공사가 224,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 임차권 인수형”과 결론이 다르다는 점입니다. 임차권자 김민기의 전입일은 2021.01.22, 점유개시일은 2021.01.23이고, 임차권등기는 2025.02.07 접수됐습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2026.01.07 압류이므로 원칙적인 권리순위만 보면 매수인 인수 위험이 있습니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 기준 33,121,600원이 미배당으로 남습니다.

다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 임차인의 미배당 보증금을 실질 인수 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다

등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 김민기의 임차보증금은 224,000,000원이고, 전입신고가 말소기준권리인 2026.01.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임차권자 김민기는 배당요구를 했으며, 현재 배당표상 미배당액은 33,121,600원이지만 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

② 시세 비교 — 86.4%이지만 하락 추세를 함께 봐야 한다

미성하르딘(1102-5)은 총 18세대, 사용승인일은 2018.01.16입니다. 제공된 동일 면적권 실거래는 총 4건이고 전체 평균은 231,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래 역시 2024.08 · 225,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액 194,400,000원은 이 최근 기준의 86.4%입니다. 따라서 현재 회차 가격 자체는 최근 거래 기준 아래에 있습니다.

다만 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -3.6%입니다. 즉 전체 평균 231,250,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다. 최신 거래가 2024.08이라는 점과 최근 표본이 1건이라는 점까지 고려하면, 가격 메리트는 인정하되 시세 확신은 낮춰서 보는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)

배당 계산상 김민기의 보증금 부족분은 33,121,600원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강서구시설관리공단 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호이며, 전기·승강기·개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 중로의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 거래 표본. 총 18세대 규모이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균 표본은 1건이며 거래 추세는 -3.6%입니다.
• 민간임대주택등기. 2021.12.01 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 인식. 김민기 보증금 224,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권입니다. 특별매각조건을 제외하면 현재 배당표상 33,121,600원이 미배당으로 남습니다.
• 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 231,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 225,000,000원을 우선 기준으로 보고, -3.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 표본 수 확인. 최근 12개월 평균은 1건이고 최신 거래는 2024.08입니다. 응찰 전 주변 실거래 원본을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.12.01 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 관련 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 인수를 끊는다”

이 사건은 표면만 보면 부담이 큽니다. 보증금 224,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 먼저 있고, 현재 최저가 194,400,000원 기준 배당 부족분도 33,121,600원입니다. 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어집니다.

하지만 이 물건에는 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 194,400,000원*으로 봅니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원의 86.4%입니다.

가격에는 여지가 있지만 시세 추세는 -3.6% 하락이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 결론은 “권리상 복잡하지만 특별매각조건으로 인수는 해소, 가격은 최근 거래보다 낮되 하락 추세와 표본 부족을 감안해 접근”입니다.