창원지방법원 2024타경32886. 통영시 산양읍 풍화리 882 소재의 대지·토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김정애이고, 말소기준은 2020.08.06. 김영익 가압류 200,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 경남은행 근저당권, 공간종합건설 및 농협은행 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 395,381,000원으로 감정가 1,103,185,260원의 35.84%까지 내려왔지만, 가격 자체의 시세 우위를 판단할 실거래 비교보다 먼저 토지 용도지역, 농지취득자격증명, 건물의 공부상 용도와 현황 이용 차이를 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.06. 가압류

임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 예상배당상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 김영익 가압류 이후의 경남은행 근저당권과 공간종합건설·농협은행 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.08.07. 공간종합건설 가압류와 2023.07.13. 경남은행 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 가격·회차 — 4회 유찰, 현재 감정가의 35.84%

현재 회차 최저매각가는 395,381,000원입니다. 5회 유찰 시 316,304,800원, 6회 유찰 시 253,043,840원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 주택·근린생활시설·토지가 혼재하고 농지취득자격증명 절차도 있어, 최저가 하락만으로 가격 경쟁력을 단정하기보다 실제 이용 가능성과 환금성을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 395,381,000원 가정)

총 채권액 1,813,508,924원 중 채권자 예상배당은 389,045,666원이며, 미배당액은 1,424,463,258원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 토지·건물 이용 및 규제 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
• 용도지역. 목록 1·4 토지는 계획관리지역과 생산관리지역 두 용도지역에 걸쳐 있어 용도지역별 면적에 따른 평균가격으로 평가됐습니다.
• 농지 절차. 목록 2는 농지취득자격증명이 필요하고 현황은 휴경지입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
• 건물 기호(5). 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 2층, 사용승인일 2020.06.01. 지하 1층은 기계실, 지상 1층·2층은 주택이며 지상 1층 3개 호실에 풀장이 소재합니다.
• 건물 기호(6). 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층, 사용승인일 2020.06.01. 2층은 근린생활시설, 3층은 현황 주택입니다.
• 공부와 현황 차이. 기호(6) 건물 3층은 부동산등기사항증명서 및 일반건축물대장상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 평가됐습니다.
• 토지 형상. 지목 대, 면적 953.0㎡, 주상용, 완경사·부정형·소로한면입니다.
• 규제. 계획관리지역·생산관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 산양초등학교풍화분교 북서측 인근으로, 부근에는 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 1021번 지방도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 주위환경. 감정평가상 제반 주위환경과 교통상황은 보통 수준입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 없습니다. 다만 기호(6) 3층의 공부상 용도와 현황 이용은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 2는 반드시 발급 가능 여부와 제출 절차를 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않습니다.
• 혼합 용도 확인. 주택·근린생활시설·토지가 함께 묶여 있고, 기호(6) 3층은 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택입니다.
• 내부 현황 확인. 기호(5)는 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 풀장 포함 시설 상태와 실제 이용 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획 확인. 계획관리지역·생산관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·상대보호구역의 구체적 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려온 만큼, 단순 할인율보다 용도·절차·환금성 측면에서 반복 유찰 원인을 먼저 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가요항표와 농지취득자격증명 발급 요건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다

권리관계만 보면 이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려와 있고, 목록 2의 농지취득자격증명, 계획관리·생산관리지역 혼재, 건물의 주택·근린생활시설 혼합 이용, 기호(5)의 내부 미확인 상태가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 이용 가능성·절차·환금성 검토가 승부처입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격상 유리하다고 단정하기보다, 실제 활용이 가능한지부터 확인하는 접근이 필요합니다.