창원지방법원 2025타경305. 경상남도 고성군 상리면 망림리 일대의 다수 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 3개동은 모두 공장용도이나 현황은 공실상태이고, 주위는 소규모공장·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 등기상 말소기준권리는 2019.03.28. 광장신용협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 대구칠곡신용협동조합의 근저당권 3,360,000,000원도 설정돼 있으며, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 제시외건물 점유자로 김용일이 조사됐는데 전입신고일·보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 점유자의 실제 권리관계가 확인되기 전까지는 이를 확정적인 ‘인수 없음’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경305 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 상리면 망림리 109 · 부포로 210 일대 |
| 용도 / 이용상태 | 토지 · 답 · 건물 3개동 공장용도, 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사사람과하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 4,739,037,000원 / 2,322,128,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광장신용협동조합 / 991,851,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기소 | 창원지방법원 고성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.03.28. 설정된 광장신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 대구칠곡신용협동조합의 3,360,000,000원 근저당권이 함께 존재하며, 2020.06.03. 고성군 압류와 2025.02.06. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.06.01. 광장신용협동조합이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2021.11.04. 취하되어 2021.11.11. 말소됐습니다.
② 점유자 확인 — 제시외건물 김용일
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용일 | 제시외건물 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 4,739,037,000원, 현재 최저매각가는 2,322,128,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 용도·인근 거래를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,322,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,621,280원 |
| 1. 근저당 · 광장신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,456,506,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,200,000,000원 중 2,296,506,720원이 배당되고, 미배당은 1,903,493,280원입니다. 대구칠곡신용협동조합 채권에서 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 다수 토지와 건물을 개별이 아니라 함께 매각합니다.
- 수목. 목록 6의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 일단지 평가. 목록 1~19는 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 일단지로 평가됐습니다.
- 공장 이용. 목록 24, 35, 36은 공장용지 및 부속토지 등으로 이용 중입니다.
- 도로 이용. 목록 10, 12, 13, 27, 28, 32, 35, 39 일부와 목록 20, 21은 도로로 이용 중입니다.
- 접도구역. 목록 21 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 고성군 상리면 망림리 점터마을 동측 인근으로, 소규모공장·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 건물 3개동은 일반철골조 판넬지붕 2층 공장으로, 현황은 모두 공실상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 답, 면적 598.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 15,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 제한. 영농여건불리농지·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김용일 권리확인. 제시외건물 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 실제 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 대상 목록이 다수이고 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외건물의 소유관계와 토지·건물 권리관계를 대조해야 합니다.
- 분묘기지권. 목록 22, 39의 분묘 현황과 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·접도. 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 목록 21 일부는 접도구역에 저촉되므로 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 하락했어도 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 권리와 사용 가능성
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 시세 자료가 없어 그 자체를 가격 메리트로 확정할 수는 없습니다. 오히려 핵심은 제시외건물 점유자 김용일의 대항력 가능·미상, 농지취득자격증명원 제출 의무, 매각 제외 제시외건물의 법정지상권 가능성, 분묘기지권 가능성, 일부 도로 이용과 접도구역 등입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기부만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계와 특수조건을 원본·현장으로 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
