인천지방법원 2024타경14383. 인천 미추홀구 문학동 골드파크3동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김가윤이며, 2022년 5월 27일 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 279,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2024년 10월 24일 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기 흐름 자체는 단순하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 근저당보다 대지권입니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 기재되어 있고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 감정평가 역시 추후 적정한 소유권·대지권이 귀속될 것을 전제로 대지권을 포함해 평가했습니다. 2025년 12월 23일 인천 미추홀구의 사실조회 회신에는 토지와 건물에 대한 취득세·등록면허세가 납부되었다는 내용이 있으나, 이것만으로 대지권 등기가 완료된 상태라고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학길 80, 3층301호 (문학동,골드파크3동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2022.04.19 |
| 소유자 | 김가윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 253,742,154원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2022년 5월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 279,400,000원입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 구조에 관한 계산이며, 이 사건에서 별도로 확인해야 할 미등기 대지권 문제를 해소한다는 의미는 아닙니다.
② 점유·임대차 — 현장조사에서 관계 미상
감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계는 미상으로 기록되어 있습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자·배당요구 여부가 확인된 상태가 아니며, 현 단계에서 임차인의 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 점유·임대차 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 현장조사시 이해관계인 부재 · 자세한 임대차관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 배당 시나리오 — 유찰될수록 근저당 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 233,800,000원 | 229,726,800원 | 49,673,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 118,831,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 167,241,868원 | 0원 |
현재 최저가 233,800,000원을 가정하면 집행비용 4,073,200원을 먼저 제외한 뒤 농협은행주식회사 근저당에 229,726,800원이 배당되고, 채권최고액 기준 49,673,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 근저당 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 279,400,000원 | 229,726,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학정보고등학교 서측 인근. 다세대주택·연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 형성된 도시개발구역 내 주거지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 소성로·매소홀로 변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호. 사용승인일은 2022년 4월 19일입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보기, CCTV, 도시가스와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 환지전 문학동 114-2번지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학구역), 문학도시개발구역입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 대지권 미등기이며 유무를 알 수 없다는 비고를 등기부·토지관계 자료·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 감정평가 전제 확인. 감정가는 추후 적정한 소유권·대지권 귀속을 전제로 대지권을 포함한 값입니다. 실제 귀속·등기 가능 여부와 전제가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 취득세 회신의 의미 구분. 2025.12.23 토지+건물 취득세·등록면허세 납부 사실조회 회신은 확인됐지만, 대지권 등기 여부와 동일한 사실은 아닙니다.
- 점유·임대차 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 미상입니다. 점유자·전입·보증금·확정일자·배당요구를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 대지권·점유 문제는 별도입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 대지권 확인이 먼저
이 물건은 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 233,800,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 농협은행 근저당으로 명확하고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전형 경매라고 결론내리기는 어렵습니다.
매각물건명세서에 대지권 미등기·대지권 유무 미상이 명시되어 있고, 감정평가는 대지권이 적정하게 귀속될 것을 전제로 이루어졌습니다. 동시에 현장조사에서는 임대차관계도 미상입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 70%라는 숫자가 실제 시세 할인인지 판단할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 대지권과 점유는 확인 전. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 대지권 귀속·등기 가능성과 실제 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
