74,042,000원
창원지방법원 2025타경374. 통영시 무전동 992-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 도시형생활주택 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설 및 부설주차장입니다. 현황조사에서는 ‘그랜드장 여관’으로 방문했으나 공사 중이어서 건물 내부에 진입하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 단순 주거용 부동산이 아니라 운영 현황·공사 상태·점유관계를 함께 확인해야 하는 숙박시설형 물건으로 접근해야 합니다.
등기부의 말소기준은 2019년 4월 12일 하나은행 근저당권입니다. 이후의 이미애 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 하나카드 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 분석됩니다. 다만 등기부 밖에서 신고된 유치권은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 992-3 · 경상남도 통영시 안개로 15-22 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 토지·건물 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 숙박시설 및 부설주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 사용승인일 1993.09.10 |
| 토지 | 대 165.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 소로3류 접함 · 가축사육제한구역 포함 |
| 공시지가 | 852,800원/㎡ |
| 소유자 | 문정구 (2012.10.10 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 602,304,800원 / 74,042,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 352,201,153원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 하나은행 근저당권의 채권최고액은 426,000,000원이며 토지 무전동 992-3과 공동담보입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 후순위 채권자의 미배당 채권을 낙찰자가 등기상 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유와 유치권 — 이번 사건의 핵심
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 현황조사 | ‘그랜드장 여관’으로 방문했으나 공사 중이어서 건물 내부 진입 불가 |
| 유치권 신고 | 2025.10.20 최치호 · 공사대금 등 216,250,000원 · 부가가치세 별도 |
| 성립 여부 | 불분명 |
현황조사에서 내부 진입 자체가 이뤄지지 않았다는 점도 중요합니다. 공사 진행 정도와 객실·설비 상태, 실제 점유자, 영업 여부를 현장에서 확인하지 못했기 때문에 수리비나 운영 재개비용 역시 판단 근거가 부족합니다. 7회 유찰은 낮아진 가격만 보여주는 숫자가 아니라, 이러한 불확실성이 반복해서 시장에 반영됐을 가능성을 함께 보여줍니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 12.29%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 602,304,800원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 74,042,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 12.29%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없고, 현황은 숙박시설이며 공사 중 내부 확인도 불가능했습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,756원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 426,000,000원 | 72,309,244원 |
| 2. 가압류 · 이미애 | 262,693,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 12,970,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 14,641,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 716,305,146원 중 72,309,244원이 배당되고, 미배당액은 643,995,902원입니다. 하나은행도 신청채권 352,201,153원을 전액 회수하지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 74,042,000원 | 72,309,244원 | 643,995,902원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 51,829,400원 | 50,496,471원 | 665,808,675원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 36,280,580원 | 35,227,530원 | 681,077,616원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 무전동 소재 무전동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설 및 부설주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인트와 석재붙임, 내부는 벽지·타일·인테리어 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로 면적은 165.0㎡이며 소로3류에 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설 현황, 공사 중 내부 미확인, 유치권 신고와 7회 유찰이 겹쳐 일반 주거용 물건보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 최치호의 유치권신고서와 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 대금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 유치권 신고인이 실제로 건물을 점유하고 있는지, 공사 관계자와 운영자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 공사 확인. 현황조사 때 내부 진입이 되지 않았으므로 객실·설비·누수·마감 상태와 공사 진행률을 직접 조사해야 합니다.
- 용도 정합성 확인. 사건 용도 표기와 실제 숙박시설 이용상태를 대조하고 향후 사용계획에 필요한 행정 절차를 확인해야 합니다.
- 영업·명도 확인. ‘그랜드장 여관’의 영업 여부, 사업자와 점유자, 집기·비품 소유관계, 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 체납 공과금, 공용부분 비용과 추가 공사비를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 12.29%라는 이유만으로 응찰하지 말고 토지·건물 가치와 숙박시설 수익성을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권과 현장이 먼저다”
이 물건의 등기부는 단순합니다. 2019년 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 등기부에서 끝나지 않습니다. 현재 이용상태는 숙박시설이고, 공사 중이라 내부가 확인되지 않았으며, 최저가 74,042,000원을 크게 웃도는 216,250,000원과 부가가치세 별도의 유치권 신고가 존재합니다.
유치권이 불성립한다면 낮아진 최저가는 검토할 여지가 생기지만, 성립 여부와 점유·공사 상태가 확인되지 않은 현재 단계에서는 실질취득비용 자체를 확정하기 어렵습니다. 또한 시세를 뒷받침할 실거래 비교 근거도 없으므로 감정가의 12.29%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 현장 리스크는 정리되지 않은 물건. 유치권과 내부 상태를 입찰 전에 해소하지 못한다면 낮은 최저가는 장점보다 경고에 가깝습니다.
