창원지방법원 2025타경409. 경상남도 거제시 고현동의 신화토파츠빌라 1층 104호입니다. 1994년 준공된 19세대 규모의 아파트로, 현재 감정가 133,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 단순히 숫자만 보면 최저매각가가 감정가의 약 24%라는 사실이 눈길을 끕니다. 그러나 등기부를 펼치면 이야기는 완전히 달라집니다. 2012년 11월 설정된 전세권이 2013년 말소기준 압류보다 앞서 있기 때문입니다.

당초 대한지적공사 명의로 설정된 이 전세권은 전세금 160,000,000원이었고, 이후 명칭이 한국국토정보공사로 변경되었으며 전세금도 190,000,000원으로 증액되었습니다. 그런데 경매개시결정의 채권자 역시 한국국토정보공사로 기재되어 있습니다. 따라서 선순위 전세권의 우선순위, 증액 부분의 효력, 전세권자의 경매신청에 따른 소멸 여부를 함께 확인해야 합니다. 선순위 등기라는 이유만으로 인수를 확정하거나, 예상배당표의 인수액 표시만 믿고 인수 0원을 확정하는 것 모두 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2012년 전세권부터 봐야 한다

2017.06.07 전세금이 190,000,000원으로 변경되었지만, 이는 기존 을구 11번 전세권에 대한 변경등기입니다. 따라서 160,000,000원과 190,000,000원을 독립된 전세보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 말소기준권리 이전에 확보한 우선순위 범위와 이후 증액된 부분의 효력을 나눠 판단해야 하며, 실제 배당 및 소멸 관계는 매각물건명세서와 법원의 배당관계 확인이 필요합니다.

② 점유자 조사 — 임차관계의 빈틈

현황조사와 매각물건명세서에 원용철의 2025.07.16 전입이 확인됩니다. 말소기준권리인 2013.09.26 압류보다 늦은 전입이므로 확인된 전입일만 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 임차관계 자체를 확정할 수는 없습니다.

특히 을구 11번에 등록된 한국국토정보공사 관련 전세권은 현재 전입자로 확인된 원용철과 별도로 존재하는 등기상 권리입니다. 이를 현재 점유자의 보증금과 동일한 것으로 취급하거나, 현재 전입자가 전세권을 승계했다고 가정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 할인은 아니다

현재 최저매각가는 31,933,000원으로 감정가 133,000,000원의 약 24.01% 수준입니다. 그러나 신화토파츠빌라는 총 19세대 규모이고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 낮은 최저가가 수익 기회를 보장하지는 않습니다.

특히 현재 비교 가능한 실제 매매가격이 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 133,000,000원을 현재 시세로 그대로 간주해서도 안 됩니다. 더욱이 선순위 전세권이 존속하는 시나리오에서는 조건부 실질취득 부담이 160,974,794원까지 올라갑니다. 이는 감정가보다도 높은 금액으로, 전세권 인수 여부를 확인하지 않고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

미배당액은 표상 채권액 기준의 계산치이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 특히 2012년 전세권과 2017년 변경 전세금을 별도 청구액으로 중복 집계할 가능성이 있어 실제 채권 잔액과 법적 인수 범위는 별도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,933,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당분배입니다. 을구 12번은 을구 11번 전세권의 변경등기이므로 190,000,000원을 별개의 신규 전세보증금으로 단정해서는 안 됩니다. 총채권액 350,000,000원 및 총 미배당액 319,041,794원은 이러한 중복 가능성을 반영하지 않은 계산치일 수 있습니다. 국세·지방세 중 당해세, 우선변제 등은 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 고현동 소재 거제시청 북측 인근입니다. 주변은 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 1994.12.05 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층 104호입니다. 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 고현유치원 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 787,400원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소규모 공동주택으로, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 11번 전세권이 실제 매수인에게 존속하는지, 해당 전세권자가 직접 신청한 임의경매에서 소멸하는지 매각물건명세서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 전세금 증액의 우선순위. 2012년 설정액 160,000,000원과 2017년 변경액 190,000,000원의 법적 지위가 다를 수 있습니다. 증액된 전세금 전체가 동일한 선순위 효력을 갖는다고 가정하지 마세요.
• 중복 채권 계산 주의. 기존 전세권과 전세금 변경분은 동일 권리관계에서 발생한 것이므로 160,000,000원과 190,000,000원을 독립된 전세보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 점유자·명도. 원용철의 전입일은 2025.07.16입니다. 전세권자와 점유자의 관계, 실제 임대차계약 및 보증금, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국민건강보험공단·거제시·국의 압류와 당해세 가능성을 검토하고, 실제 배당순위와 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 실질취득 부담. 전세권이 존속하는 경우 현재 예상되는 실질취득 부담은 160,974,794원입니다. 이 시나리오를 고려하지 않은 채 최저가 31,933,000원만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 시세 및 환금성. 동일 단지 또는 유사 규모 주택의 최근 실거래와 현장 매물가격, 1층 호실의 상태를 확인해 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 미납관리비, 시설 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 확인하고 실제 인도에 소요될 비용도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 경매신청 관련 기록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%여도 안전한 할인은 아니다”

이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받을 수 있느냐가 아니라 무엇을 함께 떠안는가입니다. 감정가 133,000,000원 대비 최저가 31,933,000원은 표면적으로 큰 폭의 하락입니다. 하지만 2012년 설정된 전세금 160,000,000원의 선순위 전세권이 매각 후 존속한다면 실질취득 부담이 약 160,974,794원까지 증가할 가능성이 있습니다.

동시에 한국국토정보공사가 전세권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있어, 그 경매신청으로 전세권이 소멸하는지가 결론을 바꿀 핵심 쟁점입니다. 전세권이 소멸한다면 위 인수 시나리오가 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 현재 단계에서 인수액을 0원으로 확정하거나 반대로 129,041,794원을 반드시 인수한다고 단정하는 것은 모두 적절하지 않습니다.

19세대 규모, 평균 4.0회의 유찰 이력, 확인되지 않은 최근 실거래 시세까지 고려하면 가격 측면에서도 신중해야 합니다. 권리의 존속·소멸을 먼저 확정하고, 그 결과에 따라 실질취득 부담을 다시 계산한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다. 현재 평가의 결론은 저가 매수 기회로 확정할 수 없는 고위험 권리확인형 경매입니다.