창원지방법원 2025타경409. 거제시 고현동 신화토파츠빌라 1층 104호 아파트입니다. 소유자는 주식회사유림개발로, 2008.08.28. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2013.09.26. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 거제시 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 앞선 2012.11.23.의 전세권입니다. 대한지적공사 명의로 전세금 160,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐고, 2017.06.07. 명칭은 한국국토정보공사로 변경되면서 전세금도 190,000,000원으로 변경됐습니다. 그리고 2025.08.21. 경매를 신청한 채권자 역시 한국국토정보공사입니다. 청구액도 190,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경409 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 679 신화토파츠빌라 1층 104호 · 경상남도 거제시 고현로2길 18-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사유림개발 · 2008.08.28. 거래가 135,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국국토정보공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청했다
과거 농업협동조합중앙회 근저당 39,000,000원과 김광님 전세권 60,000,000원, 하이에어코리아서비스주식회사 전세권 100,000,000원, 류지수·진범철 전세권 각 160,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2012.11.23. 대한지적공사 명의로 설정된 전세권입니다. 이 권리는 2017.06.07. 한국국토정보공사로 명칭이 변경됐고 전세금이 190,000,000원으로 변경됐습니다.
현재 점유 조사에는 원용철 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.07.16.으로 말소기준권리 2013.09.26.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 특정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원용철 | 2025.07.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·환금성 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 133,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 45,619,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 31,933,299원, 그 다음은 22,353,309원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 배당 시뮬레이션상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 45,619,000원 | 34.3% | 305,602,142원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 24.01% | 319,041,500원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 16.81% | 328,449,051원 |
다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 신화토파츠빌라는 19세대, 준공일 1994.12.05.의 소규모 건물이며 동일 면적의 최근 거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 을구 11번 전세권 · 대한지적공사 | 160,000,000원 | 44,397,858원 |
| 을구 12번 전세권 변경 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 1,221,142원을 제외한 44,397,858원이 을구 11번 전세권에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시청 북측 인근에 위치하고, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층 104호입니다. 외벽은 적타일 붙임·몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 고현유치원 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 787,400원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신화토파츠빌라는 19세대, 1994.12.05. 준공이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 동일면적 거래 비교 근거가 없어 매도가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 최종 소멸 여부. 2012.11.23. 전세권이 말소기준권리보다 앞서므로, 한국국토정보공사의 경매신청 및 배당 참여로 매각 시 소멸하는지 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 전세금 변경등기 해석. 을구 12번은 11번 전세권의 변경등기입니다. 160,000,000원과 190,000,000원을 별도 채권으로 단순 합산하지 말고 원등기 내용을 확인해야 합니다.
- 점유자 원용철. 전입일은 2025.07.16.로 후순위이지만 보증금과 계약관계는 미상입니다. 명도에 필요한 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 거제시 및 국의 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오. 최근 동일면적 실거래 근거가 없는 상태입니다.
- 환금성. 19세대 소규모, 1994년 준공, 1층이라는 조건과 3회 유찰 이력을 함께 보고 재매각 가능가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “4,561만원”보다 먼저 확인할 한 줄이 있다
이 물건은 감정가 133,000,000원이 3회 유찰돼 45,619,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 경매에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 인수 여부입니다. 2012.11.23. 대한지적공사 전세권은 말소기준인 2013.09.26. 압류보다 선순위입니다. 다만 그 권리가 한국국토정보공사로 이어졌고, 한국국토정보공사가 직접 190,000,000원을 청구하며 임의경매를 신청한 구조이며 현재 배당 계산은 매수인 인수 0원으로 잡고 있습니다.
따라서 이 사건은 “선순위 전세권이 있으니 무조건 인수”도 아니고, “최저가가 4,561만원이니 무조건 싸다”도 아닙니다. 전세권의 경매 소멸이 원문에서 확인되면 권리 부담은 크게 낮아집니다. 반면 가격 측면에서는 19세대 소규모, 1994년 준공, 3회 유찰, 최근 동일면적 실거래 비교 근거 부재 때문에 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 시세 검증 전 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
