인천지방법원 2025타경589. 연수1차우성아파트 107동 5층 505호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 중 5층입니다. 사용승인일은 1994.09.02이며, 등기상 소유자는 김현재입니다. 김현재는 2009.06.18 이 부동산을 거래가액 428,000,000원에 취득했고 같은 날 한국씨티은행 근저당이 설정됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2009.06.18 한국씨티은행 근저당입니다. 그 뒤 남아 있는 오케이저축은행 근저당, 인천신용보증재단·신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리 자체가 아니라 전입자 조사입니다. 2002.02.05 전입한 이종관은 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경589 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청능대로 175, 107동 5층505호 (연수동,연수1차우성아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 중 5층 |
| 사용승인일 | 1994.09.02 |
| 소유자 | 김현재 · 2009.06.18 거래가액 428,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 382,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 200,329,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 전입자가 변수
말소기준은 2009.06.18 을구 9번 한국씨티은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 308,160,000원이고, 2019.01.15 변경계약으로 271,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 현존하는 2022.05.04 오케이저축은행 근저당 301,200,000원, 2023.11.27 인천신용보증재단 가압류 11,208,137원, 2024.11.19 신용보증기금 가압류 12,138,896원 및 2025.01.23 경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다.
② 임차·점유 조사 — ‘503호’ 표기를 반드시 대조
| 성명 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종관 | 503호 | 2002.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 음영숙 | 503호 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 음영숙은 2024.04.19 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 이종관은 전입일만 보면 기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 조사상 표시는 503호이고 매각 대상은 505호입니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 충분히 내려왔다
우성1 동일면적 계열 최근 거래 12건의 평균은 533,416,666원입니다. 최저가는 382,900,000원으로 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 최신 거래는 2026.06 565,000,000원이고, 최근 12건 범위는 490,000,000원~580,000,000원입니다. 등기 외 인수 문제가 없다는 전제만 성립하면 가격 여유는 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 133.62㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 133.62㎡ | 19 | 544,000,000원 |
| 2026.05 | 133.62㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 133.62㎡ | 6 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 131.93㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 133.62㎡ | 10 | 548,000,000원 |
| 2026.04 | 133.62㎡ | 12 | 519,000,000원 |
| 2026.02 | 133.62㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 131.93㎡ | 2 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 131.93㎡ | 2 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 133.62㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.02 | 131.93㎡ | 17 | 570,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 533,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 382,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,160,600원 |
| 2. 한국씨티은행 근저당 | 308,160,000원 | 308,160,000원 |
| 3. 오케이저축은행 근저당 | 301,200,000원 | 68,579,400원 |
| 4. 인천신용보증재단 가압류 | 11,208,137원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 12,138,896원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 632,707,033원 중 채권자 예상배당은 376,739,400원, 미배당은 255,967,633원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자에 대한 실제 인수 여부가 숫자로 반영돼 있지 않으므로, 실질취득가를 382,900,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 382,900,000원 | 376,739,400원 | 255,967,633원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 268,029,999원 | 263,477,579원 | 369,229,454원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 187,620,999원 | 184,194,305원 | 448,512,728원 | 0원 |
가격은 추가 유찰 때마다 크게 내려가지만, 이종관의 보증금이 실제 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼만 보고 수익성이 좋아졌다고 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 ‘낙찰가 + 실제 인수액’을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지 정보 기준)
- 주변환경. 연화초등학교 남동측에 위치하며 주변은 아파트·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 원인재역이 있습니다.
- 단지 규모. 우성1은 총 1,088세대이며 사용승인일은 1994.09.02입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되며 공시지가는 2,001,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 감정평가 항목상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이종관 보증금 확인. 2002.02.05 전입자의 임대차보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 조사서에서 확인해야 합니다.
- 503호·505호 관계 확인. 현황조사 전입자 표시는 503호인 반면 매각 대상은 505호입니다. 직권정정된 건축물현황도와 실제 현관 호수·전입세대 내역을 맞춰야 합니다.
- 배당표 인수 0원 맹신 금지. 등기권리 기준 모형과 임차인 실제 인수는 별도 문제입니다.
- 현재 가격 메리트. 최저가 382,900,000원은 최근 12건 평균 533,416,666원의 71.8%지만, 실제 인수액이 확인된 뒤 총 취득비용으로 재계산해야 합니다.
- 경매 권리. 한국씨티은행 기준권리 뒤의 오케이저축은행 근저당과 두 건의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 특히 2026.06.26 직권정정 건축물현황도, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 아직 ‘확인 중’
이 사건은 표면상 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 547,000,000원에서 한 번 유찰돼 382,900,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 533,416,666원과 최신 거래 565,000,000원보다 현저히 낮습니다. 말소기준 이후 등기권리도 매각으로 정리됩니다.
그러나 현재 단계에서 등급을 높게 줄 수 없는 이유는 하나입니다. 2002.02.05 전입한 이종관의 보증금이 미상이라는 점입니다. 더구나 조사 표시는 503호이고 매각 대상은 505호여서 이 전입자가 실제 매각 목적물의 점유자인지부터 확인해야 합니다. 이 관계가 무관한 것으로 확인되거나 인수할 보증금이 없다고 확정되면 382,900,000원이라는 가격은 실거래 대비 상당한 여유가 있습니다. 반대로 선순위 대항력 임차보증금이 존재하고 매수인이 떠안는 구조라면 그 금액을 더한 실질취득가로 다시 시세와 비교해야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전. 이 사건의 순서는 반드시 ‘임차·호수 확인 → 총 취득비용 계산 → 입찰가 결정’입니다.
