인천지방법원 2025타경1667. 인천 도원동 세영리치빌 2층 203호, 전용 32.06㎡ 다세대주택입니다. 감정가 57,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,900,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 정종찬이며, 2015.09.24 설정된 국민은행 근저당권 27,360,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 다만 이 사건은 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 임대관계가 확인됐다는 것은 다릅니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 내부구조 역시 이해관계인 부재로 이웃 탐문 등을 참고해 작성됐습니다. 따라서 권리의 핵심은 등기 소멸 여부보다 현장 점유자와 전입·임차관계 재확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1667 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도원동 49-3 세영리치빌 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 제물포구 샛골로9번길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.06㎡ · 4층 건물 중 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정종찬 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 13,750,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2001.10.24 설정됐던 한국주택은행 근저당권 13,000,000원은 이미 말소됐고, 2011.09.20 국민은행 근저당권 12,000,000원과 2012.02.22 국민은행 근저당권 12,000,000원도 2015.09.30 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.09.24 국민은행 근저당권 27,360,000원입니다.
그 뒤 2024.07.19 케이비국민카드 가압류 17,025,287원, 2025.09.29 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본 시점이 오래됐다
세영리치빌의 제공된 실거래 표본은 2건이며 모두 2021.10 거래입니다. 평균 거래금액은 70,500,000원, 최저 58,000,000원, 최고 83,000,000원입니다. 현재 최저매각가 39,900,000원은 제공된 최근 시세 집계의 56.6%로 계산돼 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 32.06㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2021.10 | 34.34㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 70,500,000원 |
다만 거래 시점이 2021.10에 집중돼 있어 2026.09.10 매각기일의 현재 시장가를 그대로 대변한다고 보기에는 제한이 있습니다. 특히 전체 15세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본도 2건뿐이므로, 56.6%라는 비율만으로 곧바로 현재 시세 대비 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 27,360,000원 | 27,360,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,025,287원 | 11,421,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 44,385,287원 중 38,781,800원이 배당되고 5,603,487원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 5,603,487원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 17,358,027원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 25,586,205원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 등기상 후순위 채권 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중앙여자고등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·학교·체육관·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 도원역이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2001-09-24입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 사다리형 완경사지, 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,173,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임차보증금·확정일자 존재 여부를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 실제 내부구조를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 2021.10의 2건입니다. 현재 최저가가 56.6%라는 숫자만으로 현 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 전체 15세대 규모이므로 매도 시 아파트처럼 충분한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 현재 매물과 주변 유사 다세대 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 외 항목. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 2015.09.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 가격 역시 감정가 57,000,000원에서 39,900,000원까지 내려와 제공된 실거래 평균의 56.6% 수준입니다.
그러나 다세대 경매에서는 등기보다 현장이 반전을 만들 수 있습니다. 이 물건은 감정평가상 임대관계 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 게다가 시세 근거로 제시된 거래는 2021.10의 2건입니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순, 가격은 관심 구간, 최종 입찰 판단은 점유·임차관계와 현재 시세 확인 후입니다.
