창원지방법원 2025타경471. 통영시 무전동 211-4의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 한진화이며, 2023년 3월 31일 매매로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2024년 2월 27일 설정된 김숙희 근저당권 18,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 성수현 근저당권 45,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 8,922,743원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리보다 더 중요한 것은 물건성입니다. 매각물건명세서에는 목록 1이 지적도상 맹지이고 목록 2는 주택이나 내부 공사가 중단된 상태라고 기재되어 있습니다. 감정요항표 역시 본건까지 차량출입이 불가능하고, 위생 급배수 및 난방설비 등 설비공사도 중단됐다고 봅니다. 이미 3회 유찰된 사실과 함께 보면, 낮은 최저가는 권리 할인보다 접근성·완성도·환금성 위험이 가격에 반영된 결과일 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 211-4 · 경상남도 통영시 미나리1길 9-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택이나 내부 공사가 중단된 상태 |
| 토지 | 대 106.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 석재 타일 붙임 및 페인팅 · 내부 공사 중단 |
| 소유자 | 한진화 (2023.03.31. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 80,225,180원 / 27,518,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김숙희 / 19,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1995년 통영농업협동조합 근저당권 21,000,000원은 2018년 6월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 27일 김숙희 근저당권입니다. 이후 성수현 근저당권, 롯데캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 27,518,000원으로 감정가 80,225,180원의 약 34.3%입니다. 하지만 동일·유사 물건 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 이미 3회 유찰됐고 물건 자체에 맹지·차량출입 불가·공사중단이라는 환금성 제약이 함께 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 895,324원 |
| 1. 근저당 · 김숙희 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성수현 | 45,000,000원 | 8,622,676원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 8,922,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 71,922,743원, 예상 배당액은 26,622,676원이며 미배당은 45,300,067원입니다. 성수현 근저당과 롯데캐피탈 가압류에는 미배당이 생기지만, 배당 부족분이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시청 제1청사 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 불가능합니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황을 고려한 전반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 106.0㎡, 완경사·사다리형, 제2종일반주거지역입니다. 지적도상 맹지로 기재돼 있으며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 내부공사가 중단됐고, 위생 급배수 및 난방설비 등 설비공사도 중단된 상태입니다.
- 공시지가. 349,300원/㎡이며 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 3회 유찰 이력에 접근성 제약과 미완성 건물이 겹쳐 일반적인 완성형 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. ‘지적도상 맹지’와 ‘차량출입 불가능’이 동시에 기재돼 있습니다. 실제 보행 진입로, 타인 토지 통행관계, 차량 진입 가능성부터 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사비 산정. 내부와 급배수·난방설비 공사가 중단된 상태입니다. 잔여 공사범위와 비용을 확인해 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 미완성·접근성 제약을 반영한 별도 가치산정이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 19,262,600원, 5회 유찰 시 13,483,820원으로 내려가지만, 물건의 구조적 위험 자체는 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문과 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 더 어렵다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준은 2024년 김숙희 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류는 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자판단의 중심은 권리가 아닙니다. 3회 유찰, 지적도상 맹지, 차량출입 불가, 내부·설비 공사 중단이 동시에 존재합니다. 현재 최저가 27,518,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 해석할 실거래 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만 환금성과 추가비용 리스크는 높다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가가 아니라 진입 문제와 공사완료 비용을 확인한 뒤에도 남는 실제 가치입니다.
