창원지방법원 2025타경471. 통영시 무전동 211-4에 소재한 주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 한진화이며, 2023년 3월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 2월 27일 김숙희 명의로 채권최고액 18,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2024년 12월 성수현의 후순위 근저당권과 2025년 7월 롯데캐피탈의 가압류가 추가됐습니다.

권리관계만 보면 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 지적도상 맹지, 차량 진입 불가, 내부 공사 중단이라는 문제가 겹칩니다. 감정가의 약 24%라는 숫자가 매력적으로 보일 수 있지만, 정상적인 사용을 위해 필요한 접근로 확보 가능성, 공사 재개 비용, 점유·임대관계를 확인하지 않으면 실질 취득비용과 환금성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 확인

말소기준권리는 2024년 2월 27일 김숙희의 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이며 토지 무전동 211-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 성수현의 근저당권(45,000,000원), 김숙희의 임의경매개시결정, 롯데캐피탈 주식회사의 가압류(8,922,743원)는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

1995년 설정됐던 통영농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 21,000,000원)은 2018년 6월 5일 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다.

② 가격 판단 — 감정가의 24%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 19,263,000원으로, 감정가 80,225,180원의 약 24.01%입니다. 이미 4회 유찰되면서 입찰 가격은 큰 폭으로 낮아졌습니다.

그러나 가격이 많이 떨어졌다는 사실과 시장가치보다 저렴하다는 판단은 다릅니다. 이 사건은 일반적인 정상 주택과 달리 토지의 접근성에 제한이 있고 건물 내부 공사가 끝나지 않은 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가와 실제 시장가치의 차이를 계산하기 어렵습니다.

후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 예상 부족액으로 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,263,000원 가정)

최저매각가 19,263,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 746,734원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 김숙희 근저당권에 채권최고액 기준 18,000,000원, 성수현 근저당권에 516,266원이 배당되고 롯데캐피탈 가압류에는 배당금이 없습니다.

김숙희의 경매 신청 청구액은 19,500,000원이지만, 위 배당 계산에서는 근저당 채권최고액인 18,000,000원을 적용했습니다. 채권자 전체의 미배당 예상액은 53,406,477원이며, 소유자에게 남는 잔여금은 없습니다.

예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액을 반영한 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금과 순위는 확정 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 모두 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 무전동 소재 통영시청 제1청사 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통·진입. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐지만, 본건까지 차량출입이 불가능합니다. 주위 교통환경과 개별 부동산에 실제 접근할 수 있는지는 구분해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 106.0㎡이며, 완경사·사다리형 토지입니다. 토지이용계획상 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 개별공시지가는 349,300원/㎡입니다.
• 건물 상태. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 석재 타일 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 내부 공사와 위생 급배수·난방설비 등 설비공사가 중단된 상태입니다.
• 환금성. 주택의 정상 사용 가능 여부와 차량 접근 제약은 매수 수요를 제한할 수 있습니다. 공사 완료 비용과 통행 권원, 재매각 가능성을 확인해야 하며 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 맹지·통행권 확인. 지적도상 맹지라는 사실과 차량출입 불가 상태를 우선 확인하세요. 인접 토지와의 관계, 통행 권원 및 실제 접근로 확보 가능성을 점검해야 합니다.
• 중단된 공사 확인. 건물 내부 공사 진행 정도와 위생 급배수·난방설비의 상태를 직접 조사하고, 재시공 또는 완공에 필요한 비용을 별도로 산정하세요.
• 임차·점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서를 대조하여 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 범위 확인. 김숙희 근저당권은 무전동 211-4 토지가 공동담보이며, 성수현 근저당권에는 해당 토지 외 남해군 창선면 가인리 146-64 토지도 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보권의 실제 처리와 배당관계를 확인하세요.
• 배당 부족액과 인수채무 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 53,406,477원이나, 이것이 곧 매수인 부담액을 의미하지는 않습니다. 소멸하지 않는 별도 권리 또는 법정 부담이 있는지 확인하세요.
• 실질취득비용 재계산. 최저매각가 외에 취득 관련 비용, 공사 재개·보수 비용, 접근로 확보 비용, 명도 및 관리 비용을 고려해 실제 투자금액을 판단하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24% 가격표보다 중요한 것은 실제 사용 가능성”

이 사건은 4회 유찰·최저매각가 19,263,000원이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 말소기준권리인 김숙희 근저당권 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 배당모형상 매수인 인수액이 0원인 것도 긍정적인 요소입니다.

그러나 이 물건에서 주의해야 할 것은 등기상 권리보다 부동산의 현실적인 이용 조건입니다. 지적도상 맹지, 차량출입 불가능, 주택 내부 공사 중단, 설비 미완성, 임대관계 미상이라는 문제가 동시에 존재합니다. 네 차례 유찰되었다는 사실만으로 이런 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 현 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 공사 완료 비용이나 통행 문제까지 고려하면 실질 취득비용은 단순 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 정리 가능하지만, 가격과 현장 위험은 매우 높다’입니다. 현재 단계에서는 낮아진 최저가보다 접근로·건물 상태·점유관계· 추가 비용을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 현장 문제와 실제 시장가치가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어려운 고위험 물건으로 평가합니다.