인천지방법원 2025타경1841. 간석동 센트라움, 전용 55.31㎡ 오피스텔입니다. 말소기준은 2017.12.08 주식회사신한은행 근저당권 187,200,000원입니다. 그보다 앞선 2017.06.30 신한은행 근저당권 2건은 2017.12.08 이미 말소됐고, 2019.12.24 최영수 명의 전세권 80,000,000원도 2022.03.02 해지로 말소됐습니다. 현재 조사된 점유자 박은숙의 전입일은 2022.03.02로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고 매수인이 승계할 보증금도 없습니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 149,416,666원의 82.5%이고, 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -13.5% 흐름이어서, 전체 실거래 평균 161,104,166원이나 과거 최고가를 기준으로 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 15층102동1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 55.31㎡ · 15층 건물 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 백효준 · 소유권이전 등기 2017.12.08 · 매매 원인 2017.06.02 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 158,339,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인은 승계되지 않는다
말소기준권리는 2017.12.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2025.11.20 임의경매개시결정과 2025.12.01 교보생명보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2019.12.24 설정된 최영수 전세권 80,000,000원은 2022.03.02 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은숙 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박은숙의 전입일 2022.03.02는 말소기준일 2017.12.08보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없고, 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 존재하지만, 하락 추세를 먼저 반영
센트라움 전용 55.31㎡를 중심으로 확인된 최근 12개월 실거래는 6건이며 평균은 149,416,666원입니다. 현재 최저매각가 123,200,000원은 이 평균의 82.5%입니다. 최신 거래는 2026.08의 134,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.31㎡ | 3 | 134,500,000원 |
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 149,416,666원 |
최근 12개월 거래는 130,000,000원부터 167,000,000원까지 확인되고, 현재 최저가 123,200,000원은 이 범위 아래에 있습니다. 가격 자체에는 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.5% 낮아진 추세이므로, 12건 전체 평균 161,104,166원을 기준으로 할인율을 크게 보이게 만드는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 187,200,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 11,232,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 198,432,160원 중 예상 배당액은 120,675,200원이고 미배당은 77,756,960원입니다. 현 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리 남서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 공동주택, 상업용 및 업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 간석오거리역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역과 철도보호지구 등에 해당합니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 규모·거래. 센트라움은 56세대, 2017.06.15 준공이며 확인된 실거래는 12건입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -13.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박은숙은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 161,104,166원보다 최근 12개월 평균 149,416,666원과 최신 거래 134,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 않는 편이 적절합니다.
- 추가 유찰 시 가격. 2회 유찰 시 86,240,000원, 3회 유찰 시 60,367,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실거래 내역을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 하락 추세를 반영한 가격
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.12.08 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 박은숙의 2022.03.02 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 이미 말소된 최영수 전세권과 경매 이후 가압류까지 정리하면 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 최근 12개월 평균 대비 82.5%로 차이가 있습니다. 그러나 최신 거래가 134,500,000원까지 내려와 있고 최근 거래 추세가 이전 거래군 대비 -13.5%라는 점이 중요합니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전성은 양호, 가격 메리트는 존재하지만 하락 추세를 감안해 보수적으로 응찰가를 정해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
