인천지방법원 2025타경1866. 송도동 이편한세상송도 110동 35층 3502호 아파트입니다. 감정가는 720,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 504,000,000원입니다. 권리구조의 출발점은 2019.01.18. 설정된 국민은행 근저당 396,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 국민은행 근저당 4건과 인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정도 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 배당을 보면 채권총액은 898,048,000원인데 매각대금에서 채권자에게 돌아가는 금액은 496,560,000원이고 401,488,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이므로, 낙찰자가 부담하는 실질취득가격은 현재 최저가와 동일한 504,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 110동 35층3502호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 84.4163㎡ · 지상37층 건물 내 35층 3502호 |
| 소유자 | 류병환 · 단독소유 |
| 준공 | 2018.11.06 |
| 단지 규모 | 2,708세대 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 504,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 683,192,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2019.01.18. 을구 1번 국민은행 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 추가 설정된 국민은행 근저당권 4건, 인천신용보증재단의 101,248,000원 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 실거래 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 77.0%
e편한세상송도 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 600,000,000원~706,000,000원 범위이고 평균은 654,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 647,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.42㎡ | 24 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 31 | 673,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 27 | 672,500,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 30 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 20 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 18 | 635,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 5 | 602,000,000원 |
| 2026.04 | 84.25㎡ | 12 | 628,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 14 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 27 | 706,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.4163㎡ | 12건 | 654,875,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득가격은 504,000,000원으로, 최근 12개월 평균 654,875,000원의 77.0%입니다. 최신 거래 647,000,000원, 최근 실거래 최저 600,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유가 아니라, 최근 실거래와 비교해도 현재 회차 가격이 낮은 상태라는 점이 가격 메리트의 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 40,560,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 100,800,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 인천신용보증재단 | 101,248,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 898,048,000원 중 채권자 예상배당은 496,560,000원이며 미배당은 401,488,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 7,440,000원으로 반영됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 504,000,000원 | 496,560,000원 | 401,488,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 352,800,000원 | 347,060,800원 | 550,987,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 246,959,999원 | 242,702,559원 | 655,345,441원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득이 고정되는 유형이 아니라, 제시된 시나리오상 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천송담초등학교 동측 인근, 대단위 고층아파트 단지가 형성된 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 2018.11.06 준공, 2,708세대 단지이며 지상37층 건물 중 35층입니다. 급배수·위생·열병합 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 도로. 서북측 및 동북측 등으로 공도와 접하며 대로1류·대로3류·중로1류에도 접합니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건이 확인되며 거래가는 600,000,000원~706,000,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 504,000,000원에 매수인 인수 0원을 더한 실질취득 역시 504,000,000원입니다.
- 최근 시세 기준. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균 654,875,000원과 최신 거래 647,000,000원을 우선 비교하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 후순위 미배당 구분. 현재 회차 미배당 401,488,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부를 원본으로 다시 대조하세요.
- 관리 상태. 낙찰 전 관리비 체납과 내부 상태를 확인해 실질 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 + 최근 시세 아래의 현재 회차”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2019.01.18. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 1회 유찰된 현재 실질취득가격 504,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 654,875,000원의 77.0%이고 최신 거래 647,000,000원보다도 낮다는 점입니다.
채권자 측에서는 현재 회차에도 401,488,000원의 미배당이 생기지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 그래서 가격 판단에서도 최저가와 실질취득이 동일합니다. 권리 구조는 단순하고, 현재 회차 가격은 최근 실거래 대비 낮은 편. 남은 핵심 확인사항은 임대관계 미상으로 표시된 실제 점유 상태와 현장·원본 서류 대조입니다.
