💰 최저가 286,300,000원 📉 감정가의 70% 🛡️ 인수 0원 ⚠️ 압류 3건
286,300,000원
인천지방법원 2025타경1893. 등기상 집합건물인 인천 남동구 서창동 704-3 제7층 제701호로, 감정평가상 현재 사무실로 이용되고 있습니다. 2016년 김태홍 명의로 소유권이 이전된 뒤 2017년 수협은행이 채권최고액 230,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 지방세·국세 관련 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 409,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 286,300,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 30% 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1893 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-3 7층 701호 · 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무실로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 제7층 제701호 · 2016.06.20 사용승인 |
| 소유자 | 김태홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 286,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 215,667,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.02.23 수협은행 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 2024.08.16 남동구 압류, 2025.01.03 국 압류, 2025.04.16 남동구 압류는 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.12.08 수협은행의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 286,300,000원으로 감정가 409,000,000원의 70%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 근거가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실 자체를 가격 가점으로 사용하기보다, 같은 유형의 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,808,200원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,091,800원 |
현재 최저가 286,300,000원 가정에서는 수협은행 근저당 채권최고액 230,400,000원이 전액 배당되고 51,091,800원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 286,300,000원 | 230,400,000원 | 0원 | 51,091,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 200,410,000원 | 196,804,260원 | 33,595,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 140,287,000원 | 137,522,982원 | 92,877,018원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시부터 채권 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 배당구조의 변화일 뿐, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 서창동 도림고등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·상업용 및 업무용 근린생활시설·학교·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 제7층 제701호는 감정 당시 사무실로 이용되고 있었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물이며 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 간선도로와 접합니다.
- 토지. 1,522.0㎡ 장방형 토지로 근린생활시설 및 교육연구시설의 건부지로 이용되고 있으며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 일반상업지역·서창2공공주택 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되고 대로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,528,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 방문 당시 이해관계인이 없어 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·사업자등록·확정일자 관련 서류를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 남아 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 잔여금이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 사무실의 최근 거래 및 임대 수준과 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 사무실 이용이며 주변은 상업·업무·근린생활시설이 혼재합니다. 실제 사용 목적과 건축물대장상 용도, 필요한 인허가를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 남았다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 현장에서 임대 여부가 확인되지 않았고, 최근 실거래에 따른 적정 시세도 확인할 수 없습니다. 감정가 409,000,000원에서 1회 유찰돼 286,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 권리 구조는 통과, 점유와 가격은 재확인. 입찰 여부는 이 두 가지를 검증한 뒤 결정하는 편이 합리적입니다.
