인천지방법원 2025타경1893. 인천 남동구 서창동 704-3 소재 집합건물의 7층 701호입니다. 감정평가상 사무실로 이용되고 있으며, 건물은 2016년 6월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 소유자는 김태홍이고, 수협은행이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 것은 가격 하락폭입니다. 감정가 409,000,000원에서 출발해 2회 유찰된 현재 최저가는 200,410,000원입니다. 하지만 그만큼 가격이 내려왔다는 사실과 시장에서 실제로 저렴하다는 판단은 다릅니다. 특히 사무실로 이용되는 집합건물은 실제 임대차관계, 점유상태, 업무시설 수요, 개별 호실의 상태에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-3, 7층 701호 도로명주소: 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 7층 701호 · 사무실 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2016.06.20 |
| 소유자 | 김태홍 (2016.07.20 소유권이전) |
| 감정가 | 409,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,410,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 215,667,595원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.23 수협은행 근저당권 · 채권최고액 230,400,000원 |
| 점유 및 임대관계 | 현장 방문 당시 이해관계인 부재 · 임대 여부 미확인 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2017년 2월 23일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 230,400,000원이며, 신청채권자 수협은행의 청구액은 215,667,595원입니다. 등기상 이후 설정된 남동구 압류 2건과 국가 압류 1건, 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
특히 사무실로 이용되는 물건은 주거용 임대차뿐 아니라 상가건물 임대차 관계와 실제 사용형태도 살펴야 합니다. 확인되지 않은 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 배당과 매수인 인수범위가 달라질 수 있습니다. 현재의 인수액 0원은 알려진 권리 및 배당 산정에 따른 수치일 뿐, 모든 점유 위험이 소멸했다는 확정 판단은 아닙니다.
② 가격 비교 — 49%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가는 200,410,000원으로 감정가 409,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태로, 다음 유찰 시나리오에서는 가격이 더 낮아지지만 그 자체가 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 49% | 200,410,000원 | 33,595,740원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 140,287,000원 | 92,877,018원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 98,200,900원 | 134,366,716원 |
미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 금액입니다. 해당 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 후속 회차의 매각가격은 시나리오이며 실제 매각 결과는 별도로 확인해야 합니다.
실제 입찰 판단에서는 동일 건물의 유사 층·면적 거래, 사무실 임대수익, 공실 가능성, 내부 상태 및 환금성을 함께 확인해야 합니다. 현재 가격은 감정가와 비교하면 크게 낮아졌지만, 실거래 대비 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,605,740원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 230,400,000원 | 196,804,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금을 최저매각가인 200,410,000원으로 가정하면, 집행비용 추정액 3,605,740원을 제외하고 196,804,260원이 수협은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 230,400,000원을 기준으로 33,595,740원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
신청채권자의 청구액 215,667,595원 역시 현재 시나리오의 예상배당액을 초과하므로 청구액 전액이 충족되지는 않습니다. 다만 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서는 이 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 도림고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 학교, 공원 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016년 6월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로, 대상은 7층 701호입니다. 위생설비, 상하수도설비, 승강기 및 주차장설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무실로 이용되고 있습니다. 현장 방문 당시 이해관계인이 부재하여 실제 내부구조 및 임대 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역)에 해당합니다. 토지 면적은 1,522.0㎡, 공시지가는 3,528,000원/㎡이며, 지목은 대지입니다.
- 도로·규제. 남측으로 상태가 양호한 간선도로와 접하고 있으며 대로3류(폭 25m~30m)와 접합니다. 과밀억제권역 및 공공주택지구 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사무실 이용 집합건물의 매수 수요와 임대수익에 대한 별도 확인이 필요합니다. 동일·유사 물건의 거래가격이 확인되지 않아 현 단계에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 할인율에만 의존하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 이것만으로 실거래 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 유사 물건의 실제 매매가격을 조사해야 합니다.
- 임대차 및 점유 확인. 감정평가 당시 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 점유자, 실제 이용형태, 사업자등록과 임대차관계 및 대항력 여부를 조사해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남동구 압류 2건과 국가 압류 1건에 대한 채권의 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도 비용 고려. 점유자의 법적 지위가 확정되지 않았으므로 낙찰 이후 인도 절차와 명도 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비·내부 상태 확인. 관리비 미납, 내부 시설 상태, 사무실로서의 사용 적합성, 공실 위험을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 200,410,000원과 추가 유찰 시나리오인 140,287,000원·98,200,900원을 비교하되, 시세와 점유위험을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 시세의 반값”
이 물건은 가격 하락폭이 큰 경매물건입니다. 409,000,000원이던 감정가에 비해 현재 최저매각가는 200,410,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 수협은행 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 산정상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 현장 임대관계가 미확인이고 국세·지방세 압류가 남아 있으며, 실제 시장가격과 비교할 실거래 정보도 확인되지 않았습니다. 감정 이용상태가 사무실이라는 점에서 매매 수요와 임대수익의 검토도 중요합니다. 따라서 낮아진 최저가를 이유로 높은 가격 점수를 부여하기에는 근거가 부족합니다.
등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 최종 인수위험과 가격 메리트는 보류. 입찰에 앞서 임대차·점유 상태와 조세채권, 유사 물건의 실거래 시세를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
