인천지방법원 2025타경509861. 인천광역시 서구 가좌동 273-27의 토지와 공장·사무실로 이용 중인 물건입니다. 토지는 공장용지 544.0㎡이고 건물은 일반철골조 판넬지붕 2층으로, 1층은 공장·사무실(휴게실), 2층은 공장의 사무실(휴게실)로 이용 중입니다. 소유권은 곽용운과 조광현이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2020.10.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 997,200,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당 3건은 같은 날 해지되어 등기부상 이미 말소됐고, 국민은행의 후순위 근저당과 정우스틸 근저당, 가압류·압류·경매개시결정·가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509861 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 273-27 · 인천광역시 서구 장고개로243번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 건물 | 일반철골조 판넬지붕 2층 · 1층 공장·사무실(휴게실) · 2층 공장의 사무실(휴게실) |
| 토지 | 공장용지 544.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 곽용운 2분의 1 · 조광현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,928,971,200원 / 1,350,280,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 39,412,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 호이스트 크레인 2대는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.29. 국민은행 근저당권입니다. 2020.11.05. 국민은행 120,000,000원, 2022.04.07. 국민은행 360,000,000원, 2025.01.13. 정우스틸 50,000,000원 근저당과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재훈 | 2024.10.02 | 40,000,000원 | 4,000,000원 | 2025.08.22 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정재훈의 전입신고일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.08.22. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 실거래 비교는 불가
감정가는 1,928,971,200원, 현재 최저매각가는 1,350,280,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 1,350,280,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,350,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,902,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 997,200,000원 | 997,200,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 217,177,200원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 주식회사정우스틸 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 61,200,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 215,832,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,804,232,600원 중 1,334,377,200원이 배당되고 469,855,400원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,350,280,000원 | 1,334,377,200원 | 469,855,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 945,195,999원 | 933,344,039원 | 870,888,561원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 661,637,199원 | 652,620,827원 | 1,151,611,773원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금과 채권 배당액은 낮아지고 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 신청 사건의 청구액 39,412,689원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌근린공원 남서측 인근으로 공장, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 인천가좌역이 소재합니다.
- 토지. 공장용지 544.0㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,590,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 일반철골조 판넬지붕 2층으로 외벽·내벽은 판넬 마감, 바닥은 하드너 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 건물 내 기본적 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 확인. 정재훈은 대항력이 없지만 보증금 40,000,000원, 차임 4,000,000원이고 배당요구를 했습니다. 확정일자와 최우선변제 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 일괄매각이지만 건물 내 호이스트 크레인 2대는 평가와 매각에서 제외됩니다. 현장 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 공장 및 사무실로 이용 중이므로 실제 점유주체와 인도 범위를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정성”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 정재훈 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 1,350,280,000원에서 채권 미배당이 469,855,400원 발생하고, 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 실제 배당은 더 달라질 수 있습니다. 또 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험보다는 세금·임차인 배당순위·공장 이용상태·가격 검증이 핵심입니다. 1회 유찰되어 감정가 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 원본 배당관계와 현장가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
