인천지방법원 2025타경510016. 인천 서구 청라동 25-3의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 2019년 12월 19일 사용승인됐고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 335.6㎡, 지목은 대, 제1종전용주거지역입니다. 등기부상 소유자는 서윤희입니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2023.05.26 경서농업협동조합의 채권최고액 558,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 문병조 근저당권 60,000,000원, 중소기업은행 가압류 19,768,011원, 신용보증기금 가압류 10,928,712원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준 이전부터 점유·전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510016 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 25-3 · 인천광역시 서구 비지니스로181번길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2019.12.19 |
| 토지 | 335.6㎡ · 대 · 제1종전용주거지역 · 공시지가 1,125,000원/㎡ |
| 소유자 | 서윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,056,328,800원 / 739,430,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서울경서농업협동조합 / 463,197,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 먼저다
과거 신탁등기는 2023.05.26 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 같은 날 서윤희 명의로 귀속된 뒤 경서농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 이 2023.05.26 근저당권입니다. 이후 등기된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소린 | 1동 | 2021.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상·주의 |
박소린은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위와 배당 가능액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 회차 최저가 739,430,000원을 실제 취득비용으로 볼 수도 없습니다.
③ 배당과 회차 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
동일 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가나 최저가를 주변 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 1,056,328,800원에서 1회 유찰돼 최저가가 739,430,000원이 됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로 가격 판단은 실질취득액 확인 이후에 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 739,430,000원 | 648,696,723원 | 0원 | 80,938,977원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 517,600,999원 | 510,024,989원 | 138,671,734원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 362,320,699원 | 356,448,209원 | 292,248,514원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 739,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,794,300원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 558,000,000원 | 558,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문병조 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 19,768,011원 | 19,768,011원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 10,928,712원 | 10,928,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,938,977원 |
위 배당 계산에서는 집행비용 9,794,300원과 등기상 채권을 기준으로 현재 회차의 채권자 부족액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차보증금·최우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 이 표의 계산상 인수액 0원이 실제 매수인 승계액 0원을 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천경연초중학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택, 아파트, 주거나지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 주택이며 기본적인 위생·급배수, 도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와 별차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 335.6㎡의 대지, 평지·가로장방형·소로한면이며 제1종전용주거지역과 지구단위계획구역에 속합니다. 완충녹지 저촉 및 소로1류 접합 사항이 있습니다.
- 규제. 경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지이용계획에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지 지분, 구분소유적 공유관계가 함께 얽힌 구조라 집합건물처럼 표준화된 가격 비교가 쉽지 않습니다. 별도의 실거래 자료도 확인되지 않아 응찰 전 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박소린의 전입일 2021.07.22는 말소기준 2023.05.26보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근. 전입일만 보고 대항력을 확정하지 말고 실제 점유 유지, 임대차 관계와 보증금 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표의 인수 0원 오해 금지. 현재 배당 계산은 등기채권 중심으로 구성돼 있어, 보증금이 미상인 임차인의 미배당 승계 위험까지 0원으로 확정한 것이 아닙니다.
- 토지 지분·구분소유적 공유관계 확인. 건물이 점용하는 토지의 권리관계와 실제 사용범위, 경계 및 매각되는 지분을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물, 대문·담장·조경수·잔디·데크·태양광설비 3KW는 매각 포함 범위를 확인하고, 약 2㎡ 조립식창고는 제외된다는 점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고, 단독주택·토지의 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘739,430,000원’ 하나로 끝나지 않는다
등기부상 말소기준 이후 권리는 비교적 정리됩니다. 하지만 이 사건은 그보다 먼저 전입한 박소린이라는 실제 임차인 1명이 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금과 배당 가능액이 밝혀지기 전에는 매수인이 승계할 금액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 토지 지분 매각과 구분소유적 공유관계, 제시외 건물 포함이라는 물건 구조까지 더해집니다. 현재 최저가 739,430,000원이 감정가보다 내려왔다는 사실은 단지 1회 유찰된 현재 회차의 숫자일 뿐입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격 메리트 판단은 보류가 맞습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금 확인 전에는 권리도 가격도 확정하지 않는 사건입니다.
