인천지방법원 2025타경510411. 인천 미추홀구 주안동 411-6의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 155.7㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 사용승인일은 1971.09.30, 증축일은 1987.10.16이며 단독주택과 부속건물인 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물과 감나무 1주도 일괄매각에 포함됩니다.
등기부만 보면 핵심 기준점은 분명합니다. 2015.06.18 인천중부신용협동조합 근저당 104,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 서종길 근저당 250,000,000원, 신용보증기금 가압류 107,200,000원, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 진짜 변수는 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 전입 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510411 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 411-6 · 인천광역시 미추홀구 동주길135번길 15-23 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 부속건물(창고) |
| 토지 | 155.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 사용승인 1971.09.30 · 증축 1987.10.16 |
| 소유자 | 노정호 |
| 감정가 / 최저가 | 348,869,620원 / 244,209,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천중부신용협동조합 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 감나무(1주) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2015.06.18 을구 13번 인천중부신용협동조합 근저당권입니다. 2019.08.12 서종길 근저당권, 2024.05.31 신용보증기금 가압류, 2025.02.11 국민건강보험공단 압류, 2025.07.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
2024.09.12 권명옥 명의의 소유권이전청구권가등기와 그 가처분도 있었지만, 가처분은 목적달성으로 말소됐고 가등기 역시 2025.08.14 사해행위취소 확정판결에 따른 채권보전으로 말소됐습니다. 따라서 현재 이 가등기를 별도의 인수권리로 볼 이유는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 박옥란이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박옥란 | 2001.02.01 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 이용녀 | 2018.03.26 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 위험 낮음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이 가운데 박옥란은 전입일이 2001.02.01로 말소기준인 2015.06.18보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
이용녀는 2018.03.26 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 임차인 모두 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 348,869,620원, 현재 최저매각가는 244,209,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 박옥란의 인수 가능 금액이 미상이라, 이 사건에서 “최저가가 곧 총 취득비용”이라고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 244,209,000원 | 239,990,074원 | 221,209,926원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 170,946,300원 | 167,753,052원 | 293,446,948원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 119,662,409원 | 117,187,135원 | 344,012,865원 |
유찰이 반복되면 매각가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 221,209,926원 → 293,446,948원 → 344,012,865원으로 커집니다. 특히 선순위 임차인의 실제 보증금이 별도로 확인되는 경우에는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,218,926원 |
| 1. 근저당 · 인천중부신용협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서종길 | 250,000,000원 | 135,990,074원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 107,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 461,200,000원 중 채권자 예상배당은 239,990,074원, 미배당은 221,209,926원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박옥란의 보증금 역시 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물적 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 주안4동행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 불편한 편이며, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며 단독주택 및 부속건물인 창고로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 155.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,437,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 감나무 1주가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박옥란 임대차 원본 확인. 2001.02.01 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계와 미배당 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 박옥란에게 실제 인수할 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 이용녀 확인. 2018.03.26 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 감나무 1주가 포함되므로 현황·경계·점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 감정평가에서 차량 진출입이 불편한 것으로 평가됐습니다. 실제 접근성과 주차·이삿짐 차량 진입 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 용도지역·규제사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
현재 최저가는 감정가 348,869,620원에서 한 번 유찰돼 244,209,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2015.06.18 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조여서 후순위 권리 정리는 명확합니다. 하지만 박옥란의 전입은 2001.02.01로 훨씬 앞서고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 70%니까 싸다”로 접근할 물건이 아닙니다. 박옥란의 실제 보증금과 인수 여부가 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 미정입니다. 이용녀는 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 임대차 세부 금액 역시 확인이 필요합니다. 결론은 간단합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인 확인 전에는 가격 판단을 보류해야 합니다.
