588,193,000원
인천지방법원 2025타경511340. 인천 서구 마전동 1160-10의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 311.0㎡이고, 건물은 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조선형이며, 경매의 말소기준은 2021.05.28. 설정된 검단신용협동조합 근저당 196,800,000원입니다.
이후 같은 검단신용협동조합의 근저당 324,000,000원, 고정희의 근저당 204,000,000원과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 인수보다는 위반건축물과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511340 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1160-10 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 토지 | 311.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 1층 공부상 117.12㎡ · 평가면적 134.66㎡ |
| 소유자 | 조선형 |
| 감정가 / 최저가 | 840,276,150원 / 588,193,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 15,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.28. 을구 5번 검단신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 을구 6번·7번 근저당과 갑구 13번·14번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배경식 | 2023.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임소영 | 2024.01.05 | 미상 | 미상 | 2025.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2023.06.28., 2024.01.05.로 말소기준일인 2021.05.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 588,193,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차의 실질취득은 매수인 인수액이 0원이므로 588,193,000원입니다. 향후 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 411,735,100원, 3회 유찰 시 288,214,570원이지만, 이 역시 감정가 대비 회차 가격일 뿐 실제 시장가와의 비교 결과는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,281,930원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 검단신용협동조합 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 검단신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 고정희 | 204,000,000원 | 59,111,070원 |
| 5. 갑구 13번 경매개시결정 · 배성식 | 15,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 경매개시결정 · 검단신용협동조합 | 15,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 755,800,000원 중 예상 배당액은 579,911,070원이고, 현재 회차 미배당액은 175,888,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 위반건축물·면적 이슈
이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 건물 1층은 공부상 면적이 117.12㎡이지만 확장형발코니 등이 있어 134.66㎡로 면적을 사정해 평가했습니다.
또한 일반건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 기재 내용은 검단출장소-32117(2022.10.10.)호에 따른 건축법 제14조 위반(조립식판넬/단독주택 무단증축)입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 남측 인근이며 주변은 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 311.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,068,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 건축물대장상 무단증축 기재와 현재 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 면적 확인. 1층 공부상 117.12㎡와 평가면적 134.66㎡의 차이가 발생한 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 배경식·임소영 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 588,193,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물 포함 범위를 현황과 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 물건과 가격은 확인이 필요하다
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 검단신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 2명도 모두 그 뒤 전입이라 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 단독주택 경매는 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건에는 무단증축 위반건축물 등재와 1층 면적사정 이슈가 있고, 현재 최저가 588,193,000원을 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “70%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 합격, 위반건축물과 시장가격 검증은 필수. 이 두 항목을 확인한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있습니다.
