인천지방법원 2025타경512274. 송도동 커낼워크 디2 (섬머) 5층 202-521호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최연미는 2016.02.04. 거래가액 461,680,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 권리분석 핵심은 근저당 자체보다 임차인 김준후의 대항력과 배당 결과입니다. 김준후는 2023.02.20. 전입·점유를 시작했고 2024.01.12. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 140,000,000원입니다.
제시된 말소기준은 2025.09.11. 임의경매개시결정입니다. 김준후의 전입·점유일은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 다만 현재 회차의 예상배당에서는 보증금 140,000,000원이 전액 배당되어 현재 낙찰가 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 5층202-521호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로 131 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 임차권 범위 91.933㎡ |
| 소유자 | 최연미 (2016.02.04. 매매 · 거래가액 461,680,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 150,252,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재는 배당으로 인수 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 김준후 1명입니다. 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2023.02.20., 확정일자 2024.01.12., 임차권등기 2025.03.13.이며 배당요구도 이루어졌습니다. 전입일이 말소기준 2025.09.11.보다 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제 有로 분석됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 현재 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준후 | 140,000,000원 | 2023.02.20 | 2024.01.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 |
② 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 252,700,000원 | 0원 | 252,700,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 176,890,000원 | 0원 | 176,890,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 123,822,999원 | 18,710,523원 | 142,533,522원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인이 있기 때문에 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 특히 3회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금 140,000,000원보다 낮아지고, 미배당액 18,710,523원이 매수인 인수로 전환됩니다. 그 결과 낙찰가 123,822,999원만 보고 판단할 수 없고, 실질취득은 142,533,522원으로 봐야 합니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 1. 임차인 김준후 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,362,200원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 김준후의 보증금 140,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 108,362,200원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천연송초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측·북동측 약 30m, 남서측·남동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 인수액 재확인. 현재 회차 시뮬레이션은 인수 0원이지만, 실제 배당표와 매각물건명세서에서 김준후 보증금의 배당·인수 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 3회 유찰 시에는 낙찰가 123,822,999원 외에 18,710,523원의 인수가 발생해 실질취득이 142,533,522원으로 올라갑니다.
- 대항력 임차인 명도. 김준후는 대항력 있는 임차인이므로 배당 완료 여부와 인도 시점을 연계해 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김준후의 주택임차권등기는 2025.03.13. 접수되어 있고, 제공된 권리분석상 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있습니다.
- 배당변동 가능성. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 다음 회차도 같은 결론은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순히 감정가 361,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 252,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 실제 임차인 김준후는 보증금 140,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인이고, 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이지만 3회 유찰 시에는 18,710,523원의 미배당 보증금이 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 252,700,000원이지만, 3회 유찰 시에는 표시 최저가 123,822,999원이 아니라 인수액을 더한 142,533,522원을 기준으로 판단해야 합니다. 이 물건의 권리분석 포인트는 “유찰 횟수” 자체가 아니라 각 회차에서 임차보증금이 어디까지 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지입니다.
