인천지방법원 2025타경512462. 인천 서구 가정동 하나아파트 201동 9층 901호입니다. 감정가는 221,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 소유자 김현철은 2020.07.06 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

권리보다 눈에 띄는 것은 현재 가격입니다. 동일 면적권 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 217,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%입니다. 감정가 221,000,000원 자체는 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후는 소멸

말소기준은 2020.07.06 국민은행 근저당입니다. 이후 강미현의 근저당 45,000,000원과 전세권 5,000,000원, 삼성카드·롯데카드·국민행복기금·하나카드의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·전세권 — 등기된 전세권은 후순위

별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 강미현 전세권은 등기일이 말소기준보다 늦어 인수권리로 보지는 않지만, 실제 현장 점유자가 누구인지는 명도 난이도와 직결되므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 71.3%

하나2 단지는 495세대이며, 비교 면적은 80.18㎡로 일치합니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 217,000,000원, 최저 거래는 193,000,000원, 최고 거래는 245,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 220,000,000원입니다.

현재 최저가 154,700,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 71.3%입니다. 실거래 최저 193,000,000원보다도 낮습니다. 매수인이 별도로 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 154,700,000원으로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)

총 채권액 241,267,706원 중 예상 배당액은 151,734,200원, 미배당액은 89,533,506원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원

유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 강미현의 청구액은 35,778,082원이고 현재 회차 예상배당은 3,564,200원으로 전액 만족되지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천봉수초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 가정역(인천 지하철2호선)이 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 아파트단지 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,944,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
• 단지. 하나2 · 495세대 · 사용승인 1992.02.13입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 국민은행 변경등기 대조. 최초 채권최고액 148,170,000원과 2023.04.17 변경액 139,330,000원을 원본 등기와 채권계산서에서 다시 확인하세요.
• 전세권 확인. 강미현 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸권리지만 실제 점유 여부와 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 217,000,000원, 최신 거래 220,000,000원, 실거래 최저 193,000,000원과 현재 최저가 154,700,000원을 함께 비교하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 시세 아래

이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.07.06 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 강미현 근저당·전세권과 여러 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 221,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 154,700,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 217,000,000원의 71.3%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 실거래 최저 193,000,000원보다도 낮은 수준입니다.

다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있다는 점은 남습니다. 따라서 이 물건은 권리와 가격은 긍정적이되, 점유관계를 확인하고 들어가야 하는 경매로 정리하는 것이 가장 정확합니다.