인천지방법원 2025타경513206. 인천 미추홀구 주안동 천세빌라 2층 203호, 전용 42.00㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 홍성규 씨이며 2018년 3월 28일 거래가 65,000,000원에 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 청구로 강제경매가 개시됐습니다.
겉으로는 감정가의 절반에도 못 미치는 경매물건입니다. 하지만 등기부를 보면 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 권리의 보증금은 89,000,000원으로 최저매각가 44,100,000원보다 훨씬 큽니다.
이러한 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 특히 확약서가 누구의 권리를 어떤 범위까지 소멸시키는지가 이 사건의 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 649-3 천세빌라 2층 203호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인남길 236 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.00㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 천세빌라 · 11세대 · 사용승인 1992.06.26 |
| 소유자 | 홍성규 (2018.03.28 소유권이전, 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 94,964,218원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 중요 인수권리 | 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증금 89,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 인천도시공사 명의의 주택임차권도 2019년 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 존재했던 보증금과 담보채권을 현재 부담액에 중복 합산해서는 안 됩니다.
현재 핵심은 2023.09.12 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차권의 전입신고일은 2021.06.25, 확정일자는 2021.06.02이며, 강제경매개시결정일인 2025.10.22보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분석되며, 배당을 받더라도 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 확약서의 관계
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 7번 · 보증기관 명의 임차권등기 |
89,000,000원 | 전입 2021.06.25 확정 2021.06.02 점유개시 2021.06.24 |
대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 권리자입니다. 별도의 실제 거주 임차인은 확인되지 않으며, 보증기관 명의의 임차권등기 1건을 독립된 실제 임차인 1명으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 점유자와 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차보증금 | 89,000,000원 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.06.01 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.06.25 / 2021.06.24 |
| 확정일자 | 2021.06.02 |
| 임차권등기 | 2023.09.12 (을구 7번) |
| 배당요구 | 있음 (2023.09.12) |
| 예상 우선배당 | 42,906,200원 |
| 예상 미배당 / 인수 | 46,093,800원 |
| 실제 임차인 | 별도 신원 확인 0명 · 실제 점유관계 미상 |
그러나 해당 임차권의 등기상 권리자는 한국토지주택공사이고, 확약서 제출자로 기재된 법인은 서울보증보험 주식회사입니다. 따라서 이 문구만으로 한국토지주택공사의 대항력 포기, 보증금 반환청구권 포기 또는 미배당액 인수의 실질적 해소까지 확정할 수는 없습니다.
확인해야 할 사항: 확약서 원문, 작성·제출 권한, 한국토지주택공사 임차권과의 법률관계, 배당 부족 시 임차권등기 말소의 무조건적 이행 여부, 보증금 미회수분에 관한 매수인 상대 청구 포기 여부입니다.
확약서가 해당 임차권의 인수 위험을 법적으로 완전히 해소한다는 점이 확인된다면 그 권리의 실질 인수액은 0원으로 재산정해야 합니다. 그렇지 않다면 46,093,800원 인수 추정을 유지하는 것이 안전합니다. 확약의 효력은 확인된 권리자와 권리에만 적용되며, 별도로 확인되는 점유자나 다른 권리자의 위험까지 일괄 소멸시키지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라
천세빌라의 실거래는 과거 고가 거래와 최근 거래 사이의 차이가 큽니다. 전체 9건 평균은 92,111,111원이지만, 이는 2022~2023년의 높은 거래가격을 포함합니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.64㎡ | 3층 | 67,000,000원 |
| 2024.09 | 40.64㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2024.03 | 40.64㎡ | 4층 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 40.64㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 42.00㎡ | 4층 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 40.64㎡ | 3층 | 96,000,000원 |
| 2022.06 | 40.64㎡ | 3층 | 107,000,000원 |
| 2022.04 | 40.64㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 40.64㎡ | 4층 | 110,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 66,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 92,111,111원 |
최근 평균 66,000,000원, 최신 거래 67,000,000원은 과거 고가 거래보다 상당히 낮은 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -33.7%로 나타납니다. 다만 최근 평균 표본은 2건으로 제한적이며, 확인된 최신 거래는 2025년 7월입니다. 현재 매각 시점의 시세는 추가 확인이 필요합니다.
이는 최근 평균보다 24,193,800원(약 36.7%), 최신 거래보다 23,193,800원(약 34.6%) 높습니다.
과거 전체 평균 92,111,111원과 비슷하다는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 해석할 수 없습니다. 하락한 최근 시세와 인수 부담을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,193,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 89,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 94,964,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 46,093,800원 |
집행비용을 1,193,800원으로 추정한 배당 계산입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 42,906,200원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 신청채권자인 서울보증보험에는 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차권 미배당액은 확약의 법적 효력이 확인되기 전의 인수 위험 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 절약은 아니다
대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 낙찰가가 떨어질수록 인수액은 증가합니다. 그래서 낙찰가만 내려가고 총 취득 부담은 보증금 수준에서 유지되는 구조가 나타납니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) 49% |
44,100,000원 | 46,093,800원 | 90,193,800원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
30,869,999원 | 59,085,661원 | 89,955,660원 |
| 4회 유찰 시 24.01% |
21,608,999원 | 68,179,963원 | 89,788,962원 |
각 회차의 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 실제 취득 부담은 배당 결과와 확약서 효력에 따라 달라집니다. 표의 합계는 해당 회차의 최저가와 예상 인수액의 합계이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 포함하지 않습니다.
최근 실거래 평균이 66,000,000원이고 하락 추세가 -33.7%인 점을 고려하면, 유찰을 더 기다리는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
그 경우 현재 회차의 취득대금 기준 부담은 44,100,000원이 되어 최근 평균 66,000,000원보다 낮아집니다. 다만 이는 조건부 시나리오이며, 제출 사실만으로 확약의 효력이 모두 확인된 것은 아닙니다. 미확인 점유관계나 다른 권리는 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근입니다. 다세대주택과 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.06.26 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 외벽은 적색벽돌쌓기 마감이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다. 구축 다세대주택의 유지보수 부담을 따로 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지이며 북측으로 약 5m 내외 도로와 접합니다. 토지면적은 272.0㎡, 공시지가는 1,414,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있어 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 11세대 규모의 구축 다세대주택으로, 대단지 아파트와 비교해 수요층과 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 최근 시세 하락 추세(-33.7%)와 실거래 표본 2건이라는 한계를 감안해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 경매 이력. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계됩니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태지만, 유찰 횟수 자체가 안전한 매수가격을 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보가 최우선. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 한국토지주택공사의 임차권과 미배당 보증금 청구까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 등기상 권리자와 확약서 제출자 대조. 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사입니다. 법인 명칭이 다르므로 권리이전·대위관계·말소 권한을 확인해야 합니다.
- 인수 위험은 우선 46,093,800원으로 검토. 확약의 효력이 확인되기 전까지 최저가 44,100,000원만을 실제 매수가격으로 생각해서는 안 됩니다.
- 실제 거주자 및 점유상태 확인. 보증기관 명의 임차권등기와 별개로 실제 점유자의 신원·권원·명도 가능성을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 거래의 최신 시점은 2025.07이고 최근 평균 표본은 2건입니다. 인접 다세대주택의 최근 거래, 건물 노후 상태 및 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·체납·명도비. 공동관리비 중 승계 가능 항목, 건물 수선 상태, 점유자 협의비용 등 낙찰대금 외 지출을 점검해야 합니다.
- 매각기일과 원본 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경 사항, 임차권등기의 현재 상태 및 배당요구 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
확약서로 인수가 해소된다는 사실이 법적으로 확인되지 않는 한, 낮은 최저가를 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
맺으며 — “4,410만원에 낙찰받아도 4,410만원짜리 집이 아니다”
이 물건의 표면 가격은 감정가 90,000,000원 대비 49%인 44,100,000원입니다. 그러나 말소기준 이전에 성립한 대항력 있는 주택임차권 보증금 89,000,000원이 남아 있습니다. 현재 예상배당대로라면 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당액은 46,093,800원, 실질취득액은 90,193,800원입니다.
최근 실거래 평균은 66,000,000원, 최신 거래는 67,000,000원이고, 최근 거래가격은 과거 대비 33.7% 하락한 것으로 분석됩니다. 이러한 시장에서 약 9,000만원의 실질취득 부담은 가격 경쟁력이 부족합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 보증금의 인수액이 증가한다면 총 부담은 비슷하게 유지됩니다.
다만 서울보증보험의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 변수입니다. 그 확약이 한국토지주택공사의 임차권 및 미배당 보증금의 매수인 인수 위험을 완전히 해소하는지가 확정된다면 판단은 달라질 수 있습니다. 그때는 인수액 0원을 전제로 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다.
결론은 “확약 효력 확인 전 입찰 보류”입니다. 권리 해소가 입증되지 않은 상태에서는 저가 물건이 아니라 선순위 보증금 인수 위험과 하락장 가격 부담이 겹친 고위험 물건입니다.
