인천지방법원 2025타경513206. 인천 미추홀구 주안동 천세빌라 2층 203호, 전용 42.00㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍성규이고, 2018.03.28. 거래가액 65,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.09.12. 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 89,000,000원입니다.
말소기준권리는 데이터상 2025.10.22. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.09.12. 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 63,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,534,000원을 먼저 공제한 뒤 임차권 보증금에 61,466,000원이 배당되고, 미배당액은 27,534,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 보는 실질취득가는 최저매각가와 같은 63,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513206 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 649-3 2층203호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인남길 236 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.00㎡ · 제2층 제203호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 · 사용승인일자 1992.06.26. |
| 소유자 | 홍성규 · 2018.03.28. 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,964,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
1992년 국민은행 근저당 19,500,000원과 2013년 농협은행 근저당 48,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2018년 인천도시공사 명의 주택임차권 65,000,000원도 2019.07.29. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심은 2023.09.12. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다.
임차권 신고 — 실제 임차인과 보증기관 구분
| 명의 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.06.24. / 2021.06.25. | 2021.06.02. | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 신고 |
이 신고는 데이터상 보증기관 신고로 표시되어 있어 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 명의 신고가 1건입니다. 보증금 89,000,000원을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 63,000,000원은 최근 평균의 95.5%
천세빌라는 11세대 규모이며, 비교 대상 면적은 42.00㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 66,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.07. 67,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.5%로, 평균보다 3,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.64㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2024.09 | 40.64㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2024.03 | 40.64㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 40.64㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 42.00㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 40.64㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2022.06 | 40.64㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2022.04 | 40.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 40.64㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 66,000,000원 |
전체 9건 평균은 92,111,111원이지만, 과거 95,000,000원~110,000,000원대 거래가 포함돼 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 실제 가격 판단은 최근 12개월 평균 66,000,000원과 최신 거래 67,000,000원을 우선해야 합니다. 특히 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -33.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 63,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 89,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 94,964,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 27,534,000원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 63,000,000원 | 27,534,000원 | 63,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 44,100,000원 | 46,093,800원 | 44,100,000원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 59,085,661원 | 30,869,999원 |
확약을 무시하고 원래 권리구조만 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 크게 줄지 않습니다. 현재 회차는 63,000,000원 + 27,534,000원, 2회 유찰 시는 44,100,000원 + 46,093,800원, 3회 유찰 시는 30,869,999원 + 59,085,661원입니다. 이 때문에 이 물건의 가격 메리트는 확약의 효력이 전제될 때에만 최저가 기준으로 평가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측 인근이며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물, 사용승인일자 1992.06.26.이며 외벽은 적색벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,414,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 천세빌라는 11세대이며 최근 거래가는 65,000,000원~67,000,000원 수준입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 33.7% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심은 을구 7번 주택임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서입니다. 실제 매각조건에서 말소가 확실히 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 확인. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 27,534,000원이 인수 계산됩니다. 확약 유효 여부에 따라 경제성이 완전히 달라집니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 표시돼 있어 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균은 66,000,000원, 최신 거래는 67,000,000원이고 최근 추세는 -33.7%입니다. 과거 전체 평균 92,111,111원을 현재 시세 기준으로 사용하지 마세요.
- 낙찰가 상한. 현재 실질취득 63,000,000원은 최근 평균보다 3,000,000원 낮을 뿐이므로, 경쟁으로 낙찰가가 올라가면 가격 여유가 빠르게 사라집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.30.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸고, 하락 추세가 가격을 제한한다”
이 물건은 표면적으로만 보면 보증금 89,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 63,000,000원보다 커서 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 미배당 27,534,000원을 매수인이 떠안게 됩니다. 그러나 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그 결과 실질취득은 63,000,000원이고, 최근12개월 평균 66,000,000원의 95.5%입니다. 다만 최신 거래도 67,000,000원에 불과하고 최근 가격 추세가 -33.7%인 만큼 할인 폭은 크지 않습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 리스크와 환금성은 남아 있습니다. 이 사건은 확약 원문을 확실히 확인한 뒤, 최근 거래가를 기준으로 보수적인 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
