인천지방법원 2025타경513285. 만수동 6-36 송원빌라 계열의 전용 35.78㎡ 다세대주택 3층 301호입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 73,000,000원의 70%인 51,100,000원이지만, 이 숫자만으로 입찰가치를 판단하면 핵심 권리를 놓치게 됩니다. 임차권자 이해규는 2020.08.21 확정일자를 받고 2020.09.10 주민등록, 2020.09.11 점유를 개시했습니다. 이는 말소기준인 2024.09.27 서울보증보험 가압류보다 앞섭니다.
이해규의 임차보증금은 66,000,000원이고 배당요구도 2026.01.06 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현 회차 매각대금 51,100,000원에서는 집행비용 1,319,800원을 제하고 임차인에게 49,780,200원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 따라서 남는 16,219,800원은 매수인이 인수하고, 실제 자금부담은 51,100,000원 + 16,219,800원 = 67,319,800원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 6-36 3층 301호 · 도로명 인천광역시 남동구 수현로119번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.78㎡ · 지하1층·지상3층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대 |
| 사용승인 | 1991.01.12 |
| 소유자 | 김상일 · 2020.09.14 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해규 / 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 소멸은 되지만 보증금 잔액은 인수
말소기준은 2024.09.27 서울보증보험주식회사 가압류 302,700,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 그리고 등기부상 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이해규의 대항력은 임차권등기일인 2025.04.09가 아니라 그보다 앞선 주민등록·점유 시점에 의해 판단됩니다. 전입 2020.09.10이 말소기준보다 빠르므로, 등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 별도로 매수인에게 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 이해규가 핵심
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해규 | 2020.09.10 | 66,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| QIN MENG | 2025.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SUN YINGZHOU | 2025.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SUN XUEPING | 2025.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
QIN MENG·SUN YINGZHOU·SUN XUEPING은 모두 2025.05.23 전입으로 말소기준 2024.09.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 세 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계와 실제 점유·명도관계는 별도로 확인해야 합니다. 핵심 인수위험은 선순위 대항력 임차인 이해규의 미배당 보증금입니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 약 66,000,000원으로 수렴
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 이해규가 배당받는 금액이 줄고 매수인이 인수하는 잔액이 커지기 때문에, 최저가만 내려갈 뿐 실질취득 총액은 보증금 66,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 51,100,000원 | 16,219,800원 | 67,319,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 35,770,000원 | 31,273,860원 | 67,043,860원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 25,039,000원 | 41,811,702원 | 66,850,702원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,319,800원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 실질취득이 보증금보다 다소 높은 67,319,800원입니다. 이후 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 반대로 커져 총부담은 67,043,860원, 66,850,702원으로 움직입니다. 즉 “다음 유찰이면 35,770,000원짜리 물건”이 아니라 약 67,000,000원 수준의 취득으로 보는 것이 맞습니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장은 40,000,000원, 추세는 -50.6%
동일 면적 35.78㎡의 확인 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 67,333,333원이지만 2022년 80,000,000원·82,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최신 거래인 2024.11 거래가는 40,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -50.6%로 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 35.78㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2022.06 | 35.78㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2022.05 | 35.78㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.78㎡ | 3건 | 67,333,333원 |
| 최근 12개월 | 35.78㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저가 51,100,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 127.8%입니다. 여기에 인수액을 더한 실질취득 67,319,800원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 약 168.3%입니다. 따라서 전체 과거 평균 67,333,333원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 현재 회차도 최근 시세보다 높은 가격대입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 이해규 보증금 | 66,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 302,700,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이해규 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 이해규 보증금 66,000,000원 중 49,780,200원이 배당되고 16,219,800원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 요소는 별도 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중이며 전용면적은 35.78㎡입니다. 총 세대수는 8세대입니다.
- 입지. 만수북중학교 북서측 인근으로 아파트·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며 남서측 근거리에 만수역(인천 지하철 2호선)이 위치합니다.
- 건물. 연와조 슬라브지붕 지하1층·지상3층 건물로 사용승인일은 1991.01.12입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일면적 확인 거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 40,000,000원으로 과거 80,000,000원대 거래보다 크게 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현 회차 기준 최저가 51,100,000원에 인수액 16,219,800원을 더한 67,319,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이해규 임대차 원문 대조. 임대차계약일 2020.08.21, 확정일자 2020.08.21, 전입 2020.09.10, 점유개시 2020.09.11과 보증금 66,000,000원을 계약서·명세서와 대조하세요.
- 경매신청채권자와 임차권자의 동일성. 이해규가 임차권자이면서 경매신청 채권자로 확인되므로 채권관계와 신청원인을 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 점유 확인. QIN MENG·SUN YINGZHOU·SUN XUEPING은 대항력은 없지만 현황조사상 전입이 확인돼 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 67,333,333원보다 최신 거래 40,000,000원·최근 12개월 평균 40,000,000원·최근 추세 -50.6%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 현장조사는 폐문과 이해관계인 부재로 집합건축물대장·도면·주민 탐문 등을 기준으로 이뤄졌으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 승부처는 51,100,000원이라는 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 이해규의 보증금 66,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서는 배당 부족분 16,219,800원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 67,319,800원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 최저가는 35,770,000원까지 내려가지만 인수액이 31,273,860원으로 증가해 실질취득은 67,043,860원입니다. 3회 유찰 시에도 25,039,000원 + 41,811,702원 = 66,850,702원입니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 거의 그대로 채우는 구조입니다.
최근 12개월 동일면적 거래는 40,000,000원이고 최근 가격 추세는 -50.6%입니다. 현재 실질취득은 그 최근 시세의 약 168.3%로, 가격 측면에서도 보수적으로 볼 수밖에 없습니다. 권리 인수형·최근 시세 이상·하락 추세가 동시에 겹친 사건이므로, 최저가 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다.
