74,900,000원
인천지방법원 2025타경513620. 미추홀구 용현동 ‘풀하우스’ 5층 501호, 전용 67.26㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사응담말이고, 2021.12.16. 매매로 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.06.24. 설정된 김희숙 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 국 압류 2건과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 근저당 자체가 아니라 임차권입니다. 을구 12번 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임차보증금 135,000,000원, 주민등록일자 2021.05.24., 점유개시 2021.05.20., 확정일자 2021.04.21.로 말소기준권리보다 앞선 대항력의 기초를 갖습니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 본 분석의 정확도 규칙에 따라 이 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 628-32 풀하우스 5층 501호 도로명: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로49번길 14-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.26㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사응담말 (2021.12.16. 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,559,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘임차권 확약’
2022.06.24. 김희숙 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.02.09.·2024.07.10. 국 압류와 2025.11.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.06.08. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 시점만 보면 후순위지만, 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서 배당 부족분의 인수 가능성이 생기는 권리입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 고안권 실제 임차인 | 전입 2024.01.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 말소기준권리 이후 전입 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주민등록 2021.05.24 확정 2021.04.21 점유개시 2021.05.20 | 135,000,000원 | 대항력 기반 우선변제 승계 고안권 보증금의 대위·승계 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 고안권 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로 기록된 것이므로 135,000,000원을 고안권 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 고안권 자체의 전입신고는 2024.01.18.로 말소기준권리 이후이므로 그 전입만 놓고 보면 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 평균의 63.4%
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 동일 규모의 최근 12개월 실거래는 2건이고 평균은 118,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 106,400,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 6.0% 높은 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.87㎡ | 4 | 106,400,000원 |
| 2026.06 | 66.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 66.87㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2023.01 | 66.87㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2021.12 | 67.26㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 67.26㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 118,200,000원 |
말소 동의 확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 74,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 63.4%로, 최신 거래 106,400,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 반대로 확약이 인정되지 않으면 미배당 보증금 인수가 붙으므로 가격 판단 자체가 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 보증금 | 135,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 근저당 · 김희숙 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 148,559,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 배당 계산에서는 임차보증금 부족분 61,848,200원이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 매각물건명세서의 말소 동의 확약서를 본 분석 규칙에 반영하면 해당 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 74,900,000원 | 61,848,200원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 52,430,000원 | 83,913,740원 | 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 36,701,000원 | 99,359,618원 | 확약이 없으면 최저가만 낮아져도 실질부담은 크게 줄지 않음 |
이 표가 중요한 이유는 대항력 인수형의 특성 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 인수액은 늘어납니다. 따라서 단순히 “2회·3회 유찰되면 더 싸진다”고 볼 수 없습니다. 반면 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원이 되어 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 북동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 219.0㎡, 공시지가 1,437,000원/㎡입니다.
- 환금성. 풀하우스는 6세대 규모이고 2009.07.14. 준공입니다. 아파트 대단지보다 거래 표본이 적어 개별 거래가격 편차를 함께 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 반영된다는 점에 달려 있습니다.
- 임차권 관계 재확인. 한국토지주택공사는 고안권 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 말아야 합니다.
- 고안권 점유 확인. 전입일은 2024.01.18.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황과 명도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하면 현재 실질취득 74,900,000원은 최근 12개월 평균 118,200,000원의 63.4%입니다. 확약이 무효라면 같은 비교를 그대로 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 107,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 74,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 118,200,000원의 63.4%입니다. 최신 거래 106,400,000원보다도 낮습니다.
하지만 이 가격 메리트는 말소 동의 확약이 유효하다는 전제에서만 성립합니다. 확약이 없다면 대항력 기반 주택임차권의 룰상 미배당액 61,848,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있고, 추가 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다. 반대로 확약을 반영하면 해당 인수는 실질 0원이고 현재 실질취득은 74,900,000원으로 고정됩니다. 가격은 매력적이지만, 승부처는 확약서 원본 확인입니다.
