인천지방법원 2025타경513635. 인천 강화군 길상면 온수리 수현루비프라자2 1층 105호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 박수현이며, 2023년 6월 농업은행주식회사 근저당권이 설정된 뒤 후순위 근저당·압류·가압류가 이어졌습니다. 이번 경매에서는 2023.06.29. 근저당권이 말소기준권리가 되고 그 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 191,000,000원의 70%인 133,700,000원입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 물건보다 개별 점포의 위치, 임대상태와 영업여건에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 ‘감정가 대비 할인율’ 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513635 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 519 수현루비프라자2 1층105호 |
| 등기 대상 | 집합건물 · 수현루비프라자2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 박수현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 109,035,634원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.06.29. 을구 1번 농업은행주식회사 근저당권 123,768,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 주식회사민성이엘씨 근저당권 50,000,000원, 강화군 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2023.11.17. 삼성탑종합건설주식회사 가압류 314,300,000원은 2024.04.29. 해제로 이미 말소됐고, 2024.06.20. 장영옥 근저당권 300,000,000원도 2024.09.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 ‘시세 공백’이 더 중요
감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 133,700,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 93,590,000원, 3회 유찰 시 65,512,999원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 133,700,000원 | 92,739,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 93,590,000원 | 132,262,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 65,512,999원 | 159,834,235원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 비교자료가 없기 때문에 133,700,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 근거도 없습니다. 근린생활시설은 임대료·공실·상권·전용면적과 같은 개별성이 가격에 직접 반영되므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업은행주식회사 | 123,768,000원 | 123,768,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사민성이엘씨 | 50,000,000원 | 7,260,200원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 223,768,000원 중 예상 배당액은 131,028,200원으로, 현재 회차 부족액은 92,739,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길성초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 농경지·단독주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 105호이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 각 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 상업용 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·상수원 관련 제한·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 393,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린생활시설 매매가·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.06.29. 농업은행주식회사 근저당권이 말소기준인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 세금·우선변제. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 역사문화환경보존지역 등 여러 제한이 있으므로 재산권 행사나 용도변경 계획이 있다면 증명용 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율 대신 현장 임대수익과 실제 시장가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 농업은행주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 존속 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 근린생활시설 특성상 임대상태·상권·점유관계가 가격을 좌우합니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 검증 필요입니다. 지금 단계에서 핵심은 추가 유찰 자체가 아니라 133,700,000원이 실제 영업·임대가치에 비해 적정한지 확인하는 것입니다.
