인천지방법원 2025타경513767. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 11층 1103호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 48층 건물 중 11층이고, 단지는 644세대, 2013년 11월 1일 준공됐습니다. 소유자 배용준은 2020년 2월 6일 매매계약으로 605,600,000원에 취득했고 2020년 7월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
표면적인 가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가 598,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 418,600,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 524,166,666원 대비 79.9%입니다. 하지만 최근 시세는 과거보다 -7.0% 낮아졌고, 최신 거래도 2026년 6월 500,000,000원입니다. 따라서 과거 전체 평균 544,000,000원만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.318㎡ · 철근콘크리트구조 · 48층 중 11층 |
| 소유자 | 배용준 (2020.02.06 매매 · 거래가 605,600,000원, 2020.07.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 418,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 302,620,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 에코메트로3차더타워 · 644세대 · 2013.11.01 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 더 먼저 볼 ‘토지 지상권’
등기상 산정된 말소기준권리는 2025.09.12 국 압류입니다. 그보다 앞서 장명진이 2022년 1월 21일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 12월 20일이며, 2024년 3월 11일 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 장명진은 대항력 있는 임차권자로 분류됩니다. 다만 현재 회차 418,600,000원 배당 시나리오에서는 보증금 283,500,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장명진 제11층 제1103호 117.318㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.01.21 확정 2021.12.20 배당요구 2024.03.11 | 283,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
| 김정하 현황조사·매각물건명세서 확인 | 전입 2025.11.14 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
김정하는 전입일이 2025년 11월 14일로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다. 반면 장명진은 대항력이 있고 보증금도 283,500,000원으로 확정돼 있어, 유찰이 더 진행될 경우 미배당 인수 여부가 가격 분석의 핵심이 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인은 맞지만 시장은 -7.0% 하락
동일 단지·동일 면적 117.32㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 544,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 524,166,666원, 최신 거래는 2026년 6월 500,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 117.32㎡ | 34 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 20 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 37 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.32㎡ | 6건 | 524,166,666원 |
현재 최저가 418,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%입니다. 최신 거래 500,000,000원보다도 낮은 가격대이므로 현재 회차 자체는 ‘최근 시세 이상’ 구간이 아닙니다. 다만 시장 방향이 -7.0%인 만큼 전체 평균 544,000,000원이나 과거 최고 600,000,000원을 기준으로 할인율을 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,586,000원 |
| 1. 임차인 장명진 보증금 | 283,500,000원 | 283,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,514,000원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 장명진 보증금 283,500,000원이 전액 배당되고 매수인에게 넘어가는 임차보증금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 명세서상 인수되는 토지 지상권은 금액으로 환산된 배당항목이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 3회차부터 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 418,600,000원 | 128,514,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 293,020,000원 | 4,617,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 205,114,000원 | 0원 | 82,057,596원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 남측 인근으로, 주변에 아파트·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천소래포구역이 있어 대중교통 편의성이 양호한 편입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생·상하수도·승강기·화재탐지·경보·소화·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(소래논현지구)이며 대로2류·대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 지속되고 있으나 최근 거래군이 과거보다 -7.0% 낮아진 하락 추세는 반드시 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 명세서상 인수권리인 토지 을구 1번 지상권설정등기의 존속범위·내용을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 장명진 배당 여부 재확인. 현재 회차에서는 보증금 283,500,000원 전액 배당·인수 0원 시나리오지만, 실제 배당순위와 세금 등을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 3회 유찰 시에는 매각가 205,114,000원 외에 임차보증금 82,057,596원 인수가 발생하므로 낙찰가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 김정하 임대차 확인. 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 524,166,666원과 최신 거래 500,000,000원을 중심으로 보고, 전체 평균 544,000,000원만으로 가격 메리트를 확대해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 418,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 524,166,666원의 79.9%이고, 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 한 번 유찰된 효과가 분명합니다. 장명진 보증금 283,500,000원도 현재 회차에서는 전액 배당되어 임차보증금 인수액이 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 2013.12.17 토지 을구 1번 지상권을 매수인 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 시장도 최근 -7.0% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건은 “최근 시세보다 낮은 가격”이라는 장점과 “지상권 인수”라는 중대한 권리 리스크가 동시에 존재하는 구조입니다. 지상권 내용이 입찰 판단에 충분히 해소되기 전까지는 가격 할인만으로 높은 등급을 주기 어렵습니다.
