인천지방법원 2025타경513846. 인천광역시 남동구 논현동 597-3의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 이용상태는 단독주택이고, 토지는 287.4㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 979,462,000원으로 감정가 1,399,231,000원의 70% 회차입니다. 그러나 이 사건은 같은 조건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, “30% 내려왔으니 싸다”는 식의 결론은 근거가 없습니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2022.06.30. 설정된 미소신용협동조합의 채권최고액 499,200,000원 근저당입니다. 같은 날 추가 근저당 348,000,000원이 있고, 2023.11.27. 심우희의 700,000,000원 근저당, 2025.08.13. 가압류 343,000,000원, 경매개시결정과 국세 압류가 뒤따릅니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513846 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 597-3 · 인천광역시 남동구 은봉로375번길 40 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일반건축물대장상 단독주택 |
| 토지 | 대 287.4㎡ · 제1종전용주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 정원석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,399,231,000원 / 979,462,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 714,650,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 내 펜스, 대문, 조경수목, 잔디, 디딤석 및 건물의 데크, 캐피노, 태양광패널 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30. 을구 1번 미소신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 을구 2번 근저당이 추가됐고, 2023.11.27. 심우희 근저당, 2025.08.13. 가압류, 2025.11.17. 임의경매개시결정, 2026.01.26. 국세 압류가 이어졌습니다. 미소신용협동조합의 근저당은 2026.01.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양민정 | 2024.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 양민정의 전입신고일은 2024.12.09.로 말소기준 2022.06.30.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 이 사건의 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%인 979,462,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 685,623,400원, 3회 유찰 시는 479,936,379원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 979,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,194,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 미소신용협동조합 | 499,200,000원 | 499,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 미소신용협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 심우희 | 700,000,000원 | 120,067,380원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신보2025제12차유동화전문유한회사 | 343,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,890,200,000원 중 예상배당 967,267,380원, 미배당 922,932,620원입니다. 을구 3번 근저당부터 미배당이 발생하고 가압류에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 일반건축물대장상 단독주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현중학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·주거나지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 수인분당선 소래포구역이 있습니다.
- 토지. 대 287.4㎡, 제1종전용주거지역, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 매각 포함. 토지 내 펜스·대문·조경수목·잔디·디딤석은 토지 부합물로 포함되고, 건물의 데크·캐피노·태양광패널도 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축이 위반건축물로 기재되어 있고 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 대조. 현재 최저가 979,462,000원이 주변 단독주택·토지의 최근 거래와 비교해 어느 수준인지 확인해야 합니다. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 보증금 확인. 양민정은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 실제 임대차 조건을 매각 전 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 창고 철파이프조 4㎡ 무단증축의 현황과 행정상 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 미소신용협동조합 근저당이 2026.01.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 경매채권 관계를 원본에서 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 물건 상태는 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준보다 늦은 전입자, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리관계는 비교적 정리되어 있습니다. 현재 최저가는 979,462,000원이고 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교가 없으므로 그 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 제시외 창고 4㎡ 무단증축이 포함되어 있어 물건 상태와 행정상 부담도 따로 확인해야 합니다. 권리는 통과 가능, 가격은 검증 필요, 위반건축물은 확인 필수. 이 세 가지가 입찰 판단의 중심입니다.
