인천지방법원 2025타경514203. 인천광역시 계양구 효성동에 자리한 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가 77,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건이지만, 감정가 할인율과 실제 시장가치 할인율은 다릅니다.
권리관계의 출발점은 2011.07.18. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 케이비국민카드·서민금융진흥원·국민행복기금의 가압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 설정된 다른 근저당과 일부 가압류·경매개시결정은 이미 말소되어 있습니다.
현재 등기상 소유자는 김효경이며, 2015.09.23. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016.02.19. 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 임차인 신고는 없으나 실제 점유자가 소유자인지는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 등기상 권리 정리와 실제 인도 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514203 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 167-22 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 봉오대로538번길 4-5 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호 |
| 사용승인일 | 1990.06.23. |
| 소유자 | 김효경 · 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 서울경기양돈축산업협동조합 |
| 청구금액 | 44,187,538원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (권리 및 배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 4번, 2011.07.18. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원, 채무자는 장대진입니다. 설정 이후 남아 있는 갑구 8번·12번·13번·14번 가압류는 매각으로 소멸하며, 갑구 15번의 이번 임의경매개시결정도 소멸합니다.
이전에 등기된 국민생명보험주식회사·인천수산업협동조합 근저당권과 케이비국민카드의 기존 가압류, 국민은행 가압류 및 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 말소된 권리들을 현재 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가 77,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 할인율은 감정평가액을 기준으로 계산한 수치입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 77,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 37,730,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 26,411,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 18,487,700원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
특히 본건은 1990.06.23. 사용승인된 연와조 다세대주택의 1층 세대입니다. 개별 건물의 노후 상태, 수리 필요성, 층별 선호도, 실제 매수 수요와 향후 처분 가능성 등을 확인해야 합니다. 감정가보다 낮은 금액에 낙찰받더라도 수리비와 명도비, 취득 관련 비용을 더하면 체감 취득원가는 상승할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,079,140원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 48,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 12,501,807원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,799,994원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,696,779원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 12,628,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
최저매각가 37,730,000원에서 추정 집행비용 1,079,140원을 제외하면 근저당권자에게 36,650,860원이 배당됩니다. 이 금액은 근저당 채권최고액 48,000,000원과 신청채권자의 청구금액 44,187,538원에도 미치지 못합니다.
후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자 전체 청구 합계 88,627,094원 중 36,650,860원이 배당되고 51,976,234원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 미배당 채권액은 낙찰자의 인수액과 다른 개념입니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 51,976,234원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 63,091,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 70,872,173원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰을 가정한 회차에서도 예상 인수금은 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 근저당권자와 후순위 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 낙찰자의 개인 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 명현초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 1990.06.23. 사용승인된 연와조 스라브지붕 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시 창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시재생활성화지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았지만, 내부 노후도·누수·설비 상태·수선비용은 현장 실사를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 노후 다세대주택의 1층 세대이므로 주변 유사 규모·유사 연식의 실거래와 실제 매수 수요를 확인한 뒤 처분 가능성을 판단해야 합니다. 현재 확인된 가격만으로 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 비교. 효성동 주변의 유사 연식·층·규모 다세대주택 실거래를 확인해 최저가 37,730,000원이 시장가격 아래인지 검증해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 거주자와 점유 권원을 조사하고 전입세대 열람·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 건물 노후도. 누수, 결로, 배관, 난방, 전기설비, 외벽 상태 및 내부 수선 필요성을 확인하고 관련 비용을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 기타 납부 부담의 존재 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당 및 후순위 채권자의 배당 부족은 매수인의 채무 인수와 별개입니다. 다만 세금·점유 등 예외적 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 재매각 및 일정 확인. 매각기일 2026.10.22.을 기준으로 법원 공고상 최저가와 진행 상태, 매각조건 및 입찰보증금을 최종 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 확인한 후 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 등기상 권리와 배당 구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 2011년 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하며, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·인도 리스크가 없다는 판단은 같지 않습니다.
감정가 77,000,000원의 물건이 2회 유찰되어 37,730,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 비교 실거래가와 개별 건물 상태가 확인되지 않았으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 아직 내릴 수 없습니다.
결국 이 물건의 관건은 권리상 소멸 여부보다 실제 점유관계, 건물 상태, 주변 거래가격과 재매각 가능성입니다. 등기상 권리는 정리 가능, 가격 매력은 검증 후 판단. 이 원칙을 지키는 것이 감정가 대비 큰 할인율에만 기대어 응찰하는 것보다 중요합니다.
