인천지방법원 2025타경514203. 인천 계양구 효성동 167-22의 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 77,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 권리 구조의 기준점은 2011년 7월 18일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 48,000,000원입니다.
등기부에는 과거 근저당·가압류·경매 기록이 다수 보이지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 말소기준보다 뒤에 남아 있는 케이비국민카드 가압류, 서민금융진흥원 가압류 2건, 국민행복기금 가압류, 이번 임의경매개시결정입니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 낙찰자가 등기상 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514203 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 167-22 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 봉오대로538번길 4-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 제1층 제102호 · 사용승인일 1990.06.23 |
| 소유자 | 김효경 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 44,187,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준
말소기준권리는 2011.07.18 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민생명보험·인천수산업협동조합의 근저당은 이미 말소된 기록이고, 2013년 국민카드 가압류와 2015년 국민은행 가압류·경매 기록 역시 이미 말소됐습니다.
현재 남아 있는 말소기준 이후 권리로는 2015년 케이비국민카드 가압류 12,501,807원, 2024년 서민금융진흥원 가압류 7,799,994원과 7,696,779원, 국민행복기금 가압류 12,628,514원, 그리고 2025년 임의경매개시결정이 있습니다. 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 판단은 보류
현재 최저매각가 53,900,000원은 감정가 77,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 숫자만 보면 상당 폭 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
다세대는 같은 동네라도 도로 접면, 층, 전용면적, 내부 상태, 주차여건, 대지권과 건물 노후도 등에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이 물건은 1990.06.23 사용승인된 3층 건물의 1층이라는 점을 실제 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,501,807원 | 4,529,800원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,799,994원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,696,779원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,628,514원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 88,627,094원, 예상 배당액은 52,529,800원, 미배당은 36,097,294원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 것이 아니라 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 1990.06.23입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 도시재생 활성화 지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반사항. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준인 2011.07.18 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸관계를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 자료에는 임차인이 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 53,900,000원은 감정가의 70%이나 실거래 비교값이 없으므로 인근 효성동 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 노후도 확인. 1990년 사용승인 건물의 외벽·창호·급배수·난방과 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 1층 특성. 채광·사생활·습기·보안과 실제 매수 수요가 환금성에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 도로·주차. 북측 약 5미터 도로 접면과 실제 차량 진출입·주차 환경을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당자료를 토대로 한 분석이므로 입찰 전 최신 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2011년 말소기준 근저당 이후의 남은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
반면 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저가 53,900,000원은 감정가의 70%지만, 이를 시장가격 대비 할인으로 해석할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 1990년 사용승인 다세대의 1층이라는 물리적 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 결정”이 적절한 결론입니다.
