인천지방법원 2025타경514220. 인천 미추홀구 도화동 ‘도화엘리시아’ 1층 101호, 전용 57.26㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 조재일이며 2021.04.02. 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.04.23. 진천군 압류로 잡혀 있고, 이후 청주세무서장 압류·국민건강보험공단 압류·강제경매개시결정· 수원지방검찰청성남지청 압류가 이어집니다. 등기상 이 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞서 발생한 주거 점유관계입니다. 임대차계약일은 2020.12.21., 확정일자는 2020.12.22., 점유개시는 2021.01.31., 주민등록일은 2021.02.05.로 모두 말소기준일 2021.04.23.보다 앞섭니다. 따라서 등기된 보증금 120,000,000원은 본래 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 다만 이 신고는 보증금 승계 신고로 분류되어 실제 임차인은 0명으로 보고, 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 506-8 도화동 엘리시아 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.26㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 조재일 (2021.04.02. 거래가 96,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,570,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 정보 | 도화엘리시아 · 8세대 · 2009.03.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
주택임차권의 주민등록일 2021.02.05.은 말소기준 2021.04.23.보다 앞서므로 대항력이 있는 구조이고, 확정일자 2020.12.22.와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 109,900,000원 배당 시 집행비용 2,338,600원을 먼저 빼고 107,561,400원이 이 보증금에 배당돼, 계산상 부족분은 12,438,600원입니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명
| 신고 주체 | 대상 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제1층 제101호 57.26㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2021.02.05. / 2020.12.22. | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 |
이 신고는 보증금 승계 신고로 분류돼 있어 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인 수는 0명이며, 120,000,000원 보증금 역시 다른 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 주택임차권 자체는 등기돼 있으므로 권리 흐름에서는 그대로 추적하되, 매수인 인수 판단에는 위 말소 동의 확약을 반영합니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월 140,000,000원
도화엘리시아의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 108,333,333원이지만 2021년·2022년의 낮은 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기에는 시차가 큽니다. 최근 12개월 거래는 2024.08. 140,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 140,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 51.4% 상승한 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.71㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 57.26㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 57.26㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 109,900,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 140,000,000원의 78.5%입니다. 차액은 30,100,000원입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 108,333,333원과 비교해 판단할 것이 아니라, 더 최근의 140,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차에 가격 여유가 있는 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 123,570,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 주택임차권 보증금 부족분은 12,438,600원입니다. 다만 해당 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 109,900,000원 | 12,438,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 76,930,000원 | 44,854,740원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 53,851,000원 | 67,518,318원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 주택임차권의 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차 12,438,600원에서 2회 유찰 시 44,854,740원, 3회 유찰 시 67,518,318원으로 늘어납니다. 그러나 제공된 확약 내용을 정확도 규칙대로 반영하면 이 특정 주택임차권의 실질 인수는 각 회차 0원으로 처리됩니다. 즉 이 사건은 단순히 낮은 최저가 때문이 아니라 확약의 효력이 유지될 때 비로소 낙찰가 자체가 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 용도. 다세대이며 도화엘리시아 전체 세대수는 8세대입니다. 준공일은 2009.03.06.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 224.5㎡, 토지이용상황은 다세대이며 지형은 완경사·정방형으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이고 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
- 도로. 세로각지(가)이며 도로 및 광로2류(폭 50m~70m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 확인 실거래는 3건, 최근 12개월은 1건입니다. 8세대 규모 다세대라 거래 표본 자체가 많지 않아 아파트 대단지처럼 시세를 촘촘히 잡기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 말소 동의 대상·조건이 현재까지 유효한지 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 실제 임차인 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증금 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인은 0명으로 보고 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 배당 순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당보다 주택임차권 배당액이 줄 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 108,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 층 차이 반영. 본건은 1층이고 최근 140,000,000원 거래는 4층입니다. 내부 상태와 층별 가격 차이를 현장 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 전체 8세대이고 실거래 표본도 제한적이므로 재매각 기간과 매수층 폭을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 있다. 다만 확약 확인이 전제다”
현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 140,000,000원의 78.5%입니다. 과거 저가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면 가격상 할인 구간은 분명합니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 주택임차권 보증금 120,000,000원은 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 강한 권리지만, 매각물건명세서상 해당 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
따라서 이 사건의 핵심 공식은 최저가 109,900,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 109,900,000원입니다. 최근 시세와 비교하면 가격 경쟁력은 있으나, 전체 8세대 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 환금성 한계가 있습니다. 결론은 가격은 긍정, 권리는 확약 원문 확인 후 긍정입니다.
