인천지방법원 2025타경514309. 주안동 삼보하이츠 5층 503호, 전용 59.50㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 93,800,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 130,000,000원은 주민등록일 2019.08.16, 확정일자 2019.07.03이고, 말소기준 근저당권은 2019.09.27 설정됐습니다.
따라서 현재 배당가정에서는 매각대금 93,800,000원 중 집행비용 2,088,400원을 먼저 빼고 임차보증금에 91,711,600원이 배당됩니다. 보증금의 나머지 38,288,400원은 매수인 인수로 계산돼, 낙찰가와 합친 실질취득은 132,088,400원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지는 구조여서 총 부담은 사실상 130,000,000원 보증금 수준에 고정되는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 26-41 삼보하이츠 5층 503호 · 석정로376번길 20-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.50㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤양선 · 2019.09.17 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 134,843,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2002.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권의 대항력이 앞선다
말소기준권리는 2019.09.27 안애순 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 575,000,000원, 국세·지방세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 주민등록과 확정일자입니다.
② 임차관계 — 보증기관 신고는 중복 합산하지 않는다
임차관계에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기 1건이 확인됩니다. 보증기관 표시가 있는 신고이므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명, 보증기관 권리신고 1건으로 봅니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 2019.08.16 | 2019.07.03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 | 38,288,400원 |
③ 시세 비교 — 9,380만원이 아니라 1억3,208만원으로 비교
삼보하이츠는 12세대 규모이고 동일 전용 59.50㎡ 거래 표본은 2건입니다. 표시된 거래는 2022.10과 2021.07에 각각 125,000,000원입니다. 시세 지표의 최근12개월 평균도 125,000,000원, 최신 거래도 125,000,000원이며 추세 변화는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.50㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 59.50㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 시세 지표 | 59.50㎡ | 최근12개월 | 125,000,000원 |
최저가만 비교하면 93,800,000원은 시세 기준 125,000,000원의 75.0%로 보입니다. 하지만 대항력 인수형에서는 이 비교가 핵심이 아닙니다. 현재 실질취득 132,088,400원은 시세 기준 125,000,000원의 105.7%입니다. 즉 현재 회차에서 실질적으로는 시세보다 약 7,088,400원 높은 부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 93,800,000원 | 38,288,400원 | 132,088,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 65,659,999원 | 65,921,881원 | 131,581,880원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,961,999원 | 85,265,317원 | 131,227,316원 |
2회 유찰되면 낙찰가는 65,659,999원까지 떨어지지만 인수액은 65,921,881원으로 늘어 실질취득이 131,581,880원입니다. 3회 유찰에서도 131,227,316원입니다. 즉 낙찰가가 크게 떨어지는 동안 인수액이 반대로 커져, 총액은 약 1.31억대에 머무는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 130,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 근저당권 · 안애순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 575,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,512,776원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 134,843,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 38,288,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 북서측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 5층 503호. 사용승인일은 2002.09.19이며 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼보하이츠는 12세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 총액을 보세요. 현재 93,800,000원에 낙찰받는다고 끝나는 것이 아니라, 배당 가정상 38,288,400원 인수가 붙어 실질취득은 132,088,400원입니다.
- 말소 동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소 동의의 상대방·조건·효력 범위와 대항력 포기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 종로세무서·강서세무서·서울특별시·미추홀구 관련 압류가 확인되므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 낙찰가는 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.31억대로 유지됩니다.
- 시세 표본 확인. 동일 면적 거래가 2건뿐이고 표시된 최신 거래는 2022.10이므로 실제 응찰 전 인근 다세대 매매사례를 추가 대조해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 건물 북측 발코니 부분에 부착된 섀시조는 매각에 포함됩니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 더한 금액이 가격이다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원으로 30% 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 130,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당 38,288,400원이 남아 실질취득이 132,088,400원으로 올라갑니다. 최근 시세 기준 125,000,000원보다 약 5.7% 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 2회 유찰 시 131,581,880원, 3회 유찰 시 131,227,316원으로 총 부담은 1.31억대에 머뭅니다. 말소 동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요한 완화 요소지만, 확인되는 문구만으로 대항력까지 포기됐다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 “표면가격은 낮지만 실질가격은 시세 이상 — 확약서 효력 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
