창원지방법원 2025타경604. 거제시 옥포동 협동아름아파트 가동 10층 1002호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 이지영·조효진이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2011년 11월 11일 거래가 121,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2014년 10월 21일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 86,400,000원입니다.
이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 과거 등기됐던 한국주택은행·한국외환은행· 삼성화재·농협은행의 근저당권과 정재영의 전세권은 이미 말소돼 현존 인수권리가 아닙니다. 다만 감정평가 당시 현장이 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 인도 관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 815-10 협동아름아파트 제가동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 방3·거실1·화장실1 · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이지영·조효진 (각 지분 2분의 1, 2011.11.11. 거래가 121,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 58,548,458원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2014.10.21. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 86,400,000원이며 채무자는 조효진입니다. 2025.09.12. 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 낮아졌지만 시장도 함께 하락했다
협동아름아파트 동일 면적 59.96㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 50,833,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 43,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.96㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 15 | 41,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 59.96㎡ | 15 | 42,000,000원 |
| 2025.02 | 59.96㎡ | 11 | 35,000,000원 |
| 2025.01 | 59.96㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.08 | 59.96㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2022.11 | 59.96㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 59.96㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.02 | 59.96㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2021.12 | 59.96㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 6건 | 43,333,333원 |
현재 실질취득액 21,266,000원은 최근 12개월 평균의 49.1%입니다. 최신 거래 50,000,000원과 최근 거래 최저 35,000,000원보다도 낮아, 숫자만 놓고 보면 가격 여유가 확보된 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 86,400,000원 | 20,483,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당 채권최고액 중 65,916,788원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 65,916,788원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 72,181,753원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,420,339원 | 9,832,773원 | 76,567,227원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아지면 국민은행의 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 구조가 아니므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포중학교 북측 인근에 위치하며 주택과 아파트가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 서측에 약 8m 폭의 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층으로, 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 협동아름은 175세대이며 사용승인일은 1996.03.26.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 옥포중학교·혜성유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 505,100원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 50,833,333원보다 최근 12개월 평균 43,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 중심으로 상한가를 판단하세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 이전보다 -25.7%이므로 과거 62,000,000원·68,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 3회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%가 나타내는 수요 부족 가능성을 확인하고 재매각 기간을 보수적으로 보세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 수선 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 숙제는 환금성과 점유다
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 21,266,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 43,333,333원의 49.1%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 추세가 -25.7%이고, 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 이는 권리 위험보다 수요·환금성·점유 확인이 승부처라는 뜻입니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 낮은 가격의 원인을 현장에서 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
