22,981,000원
창원지방법원 2025타경613. 거제시 옥포동 무지개타운 2동 5층 505호, 전용면적 72.375㎡ 아파트입니다. 감정가는 67,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 22,981,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주식회사하나은행이고 청구금액은 63,185,920원입니다. 말소기준권리는 2020.05.22. 설정된 하나은행 채권최고액 69,300,000원의 근저당권으로, 이후 설정된 압류·가압류와 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 34.0%로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 단지의 최근 거래 추세는 이전 거래보다 23.5% 하락했고, 최신 거래도 2026년 3월 50,000,000원입니다. 거래 표본이 많지 않은 데다 3회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%가 함께 나타나므로, 낮은 최저가가 곧바로 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 878-2 무지개타운 제2동 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 성산로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.375㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 원행자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 22,981,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 63,185,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인·준공 | 1992.01.06 |
| 단지 규모 | 무지개타운 · 175세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 원행자로, 2020.04.21. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2020.05.22. 주식회사하나은행의 채권최고액 69,300,000원 근저당권입니다. 그 이후의 경남신용보증재단 근저당권 52,310,000원, 신용보증기금 가압류 13,194,468원, 합자회사거제제일주류판매상사 근저당권 24,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2013년과 2014년에 설정됐던 국민은행 및 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년과 2024년 국민건강보험공단 압류, 2023년 거제시 압류와 경남신용보증재단 가압류도 해제 또는 말소됐으므로 현재 인수 대상 권리로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 시장도 내려가고 있다
무지개타운 유사면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 84,791,666원이지만 2022년과 2023년의 95,000,000원~123,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 67,500,000원, 최신 거래 50,000,000원과 하락 추세 -23.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.38㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 70.86㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 70.86㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2025.02 | 72.38㎡ | 4 | 59,500,000원 |
| 2024.07 | 72.38㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 77.99㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.05 | 77.99㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 72.38㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 72.38㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 77.99㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 72.38㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.01 | 70.86㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 67,500,000원 |
현재 최저가 22,981,000원은 최근 12개월 평균의 34.0%입니다. 등기상 인수액이 없으므로 실질취득액도 같은 22,981,000원으로 계산됩니다. 최신 거래 50,000,000원보다도 낮아 표면적인 가격 여유는 큽니다.
다만 가격 메리트를 평가할 때 전체 평균 84,791,666원만 사용하면 과거 고가 거래 때문에 할인폭이 과장됩니다. 최근 거래는 2025년 3월 44,000,000원부터 2025년 5월 85,000,000원까지 편차가 크고, 추세는 -23.5%입니다. 낮은 입찰가와 별개로 보수적인 재매각가를 적용해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,658원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 69,300,000원 | 22,167,342원 |
| 2. 근저당 · 경남신용보증재단 | 52,310,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,194,468원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 합자회사거제제일주류판매상사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 158,804,468원 중 예상 배당액은 22,167,342원이며, 미배당액은 136,637,126원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 말소기준 이후 권리이므로 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,981,000원 | 22,167,342원 | 136,637,126원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,086,699원 | 15,397,138원 | 143,407,330원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,260,689원 | 10,657,997원 | 148,146,471원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 옥포동 옥포운동장 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지를 중심으로 주택과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 505호이며, 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 방재설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측·동측·남측으로 포장도로와 접하고 서측에 주출입구가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 568,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1992.01.06. 준공된 175세대 단지입니다. 실거래는 존재하지만 가격 편차가 크고 최근 하락 추세와 반복 유찰이 나타나므로 재매각 기간을 길게 잡는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 84,791,666원보다 최근 12개월 평균 67,500,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세 -23.5%를 반영해 수리비·보유비용과 재매각 할인 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 내부 상태, 최고층 선호도, 체납관리비, 점유 문제와 지역 수요 부족 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 136,637,126원이어도 말소기준 이후 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 당해세 등 법정 우선항목은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경남신용보증재단과 합자회사거제제일주류판매상사 근저당권에는 다른 부동산이 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계의 실제 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·수리비. 1992년 준공 단지이므로 공용부분 체납관리비와 세대 내부 수선 상태를 관리사무소 및 현장 방문으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만 확인할 것이 남아 있다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 22,981,000원은 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원의 34.0%로, 수치상 가격 여유가 큽니다. 그러나 시장은 이전 거래보다 23.5% 하락했고, 물건은 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유와 명도 부담을 현장에서 해소해야 합니다. 결론은 등기 권리는 양호하고 가격은 낮지만, 환금성과 점유 확인 전에는 보수적 접근이 필요한 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 점유 상태와 최신 거래 수준에서 다시 팔 수 있는지가 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
