창원지방법원 2025타경20736. 거제시 장평동 거제일성한빛빌라 5층 505호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자 오승준 씨는 2013년 11월 15일 거래가 114,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 초량6동새마을금고가 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 감정가 64,000,000원에서 5회 유찰돼 16,057,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 단지의 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평3로5길 38, 5층 505호 (장평동, 거제일성한빛빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 5층 505호 |
| 분석 대상 면적 | 57.57㎡ |
| 소유자 | 오승준 (2013.11.15. 거래가 114,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 16,057,000원 (5회 유찰·감정가의 25.09%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동구중앙새마을금고(변경 전 초량6동새마을금고) / 73,861,990원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013년 11월 15일 설정된 초량6동새마을금고의 채권최고액 93,600,000원 근저당권입니다. 2021년 거제시 압류는 같은 달 해제로 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 근저당권자가 전액을 배당받지 못하더라도 담보권은 매각으로 소멸하므로, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 25.09%여도 시세 할인은 미확인
현재 최저가는 16,057,000원으로 감정가 64,000,000원의 25.09%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 12,845,600원, 그다음 회차는 10,276,480원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 25.09% | 16,057,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 20.07% | 12,845,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16.06% | 10,276,480원 | 0원 |
하지만 거제일성한빛빌라는 16세대의 소규모 공동주택이고, 준공일은 1996.10.04.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5회, 매각률은 0%로 나타납니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 직접 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 689,026원 |
| 1. 근저당 · 초량6동새마을금고 | 93,600,000원 | 15,367,974원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 93,600,000원 | 78,232,026원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여액은 0원입니다. 근저당 미배당액 78,232,026원은 매수인 인수액이 아니며, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 장평동 양지초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택이 주를 이루고 일부 단독주택과 상가가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 사정은 보통입니다. 건물은 남측·북측·서측 도로와 접하며 남동측에 주출입구가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 505호입니다. 외벽은 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 사다리형 평지의 연립주택 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 823,100원/㎡이고 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1996년 준공된 16세대 규모로, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않고 경매 평균 유찰 횟수가 5회입니다. 재매각 기간과 실제 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대열람, 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성을 확인하세요.
- 실거래 직접 조사. 감정가 대비 25.09%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 장평동의 유사 연립·다세대 거래가와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 내부 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 결과. 2026.07.27 매각기일의 매각·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 원본에서 확인하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 비용은 실질취득비용에 추가될 수 있으므로 관리주체와 현장을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2013년 새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 결론입니다. 5회 유찰돼 감정가의 25.09%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않고 16세대·1996년 준공의 소규모 빌라인 데다 경매 평균 유찰도 5회입니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 미확인. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰하기보다 점유관계, 실제 내부 상태, 인근 유사 물건의 거래가격과 재매각 가능성을 확인한 뒤 총투입비용 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.