창원지방법원 2025타경20953. 거제시 동부면 구천리 892-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(펜션)이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층입니다. 토지는 456.0㎡, 생산관리지역이며 현재 최저매각가는 감정가의 17.56% 수준까지 내려왔습니다.
등기만 보면 말소기준권리는 2010.08.12 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 서민금융진흥원·경남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 후순위입니다. 하지만 이 사건의 결론은 단순한 “후순위 소멸”로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 2024.07.29 소유권이전등기청구권 가등기의 인수를 별도로 명시했기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20953 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 892-5 · 경상남도 거제시 동부면 구천1길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택(펜션) |
| 토지 | 456.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사이딩 외벽 · 벽지·타일 내벽 · 샷시창호 |
| 소유자 | 옥명순 |
| 감정가 / 최저가 | 258,198,600원 / 45,344,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 267,924,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 가등기’가 더 중요하다
말소기준권리는 2010.08.12 접수된 거제수산업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 서민금융진흥원의 22,500,000원 가압류, 경남신용보증재단의 17,176,201원 가압류, 2025.02.05 경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 다만 가등기에 대해서는 일반적인 순위 판단과 달리 매각물건명세서의 명시적 인수 조건을 우선해 판단해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정숙정 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 정숙정 1명입니다. 전입신고일은 2024.01.09로, 말소기준권리인 2010.08.12 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 6회 유찰은 크지만, ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 258,198,600원에서 현재 최저매각가는 45,344,000원으로 내려와 감정가의 17.56%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 현금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 45,344,000원 | 44,127,808원 | 458,473,042원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31,740,799원 | 30,769,465원 | 471,831,385원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 22,218,559원 | 21,418,625원 | 481,182,225원 | 0원 |
가격이 더 내려가더라도 배당받지 못하는 채권액은 오히려 커집니다. 현재 회차의 총 채권 청구액은 502,600,850원, 배당 예상액은 44,127,808원, 미배당은 458,473,042원입니다. 다만 이 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 배당 시나리오상 매수인의 현금성 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,216,192원 |
| 을구 1번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 195,000,000원 | 44,127,808원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 22,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,176,201원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 거제수산업협동조합 | 267,924,649원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 1,216,192원, 거제수산업협동조합 근저당권에 44,127,808원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 배당표상 현금 인수 0원과 별개로, 매각물건명세서가 명시한 가등기 인수 위험은 그대로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 동부면 구천리 ‘평지마을’ 남동측 인근으로 농경지·전원주택·펜션 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황은 단독주택(펜션)입니다. 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 456.0㎡, 생산관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 146,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소하천구역에 일부 저촉됩니다. 감정평가에서는 소하천구역 저촉이 과소하고 정상 이용에 영향이 없을 것으로 보아 정상 평가했습니다.
- 기타. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1, 2-2가 포함됩니다. 목록 3은 공유지분 부동산으로 토지 전체를 기준으로 평가하되 면적은 배분비율에 의했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 최우선 확인. 2024.07.29 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약의 효력과 완결 가능성을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 검토. 매각물건명세서가 “매매예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있음”을 명시하므로 이 위험을 제거하거나 감당할 수 있는지 먼저 판단해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정숙정은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 최우선변제 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 2-1, 2-2의 현황 및 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유지분 확인. 목록 3이 공유지분 부동산으로 기재되어 있으므로 매각 대상 지분과 실제 이용범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 소하천구역 현장 확인. 감정평가상 정상 이용 영향은 없을 것으로 보았지만 실제 경계와 향후 이용제한 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 감정가 대비 17.56%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 거제 동부면 펜션·단독주택 및 토지의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “18% 최저가보다 가등기 한 줄이 더 무겁다”
감정가 258,198,600원이 6회 유찰을 거쳐 45,344,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 일반적인 후순위 가압류와 임차인 대항력 문제만 보면 구조도 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건은 그보다 훨씬 중요한 조건이 있습니다. 2024.07.29 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 매각물건명세서의 명시입니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 18%니까 싸다”가 아니라, 가등기의 법적 성격과 소유권 상실 가능성을 해소할 수 있는가가 입찰 여부를 결정합니다. 배당표상 현금 인수는 0원이지만 권리상 실질 위험은 0이 아닙니다. 가격 검토보다 권리 원본 확인이 먼저인 고위험 D등급 사건입니다.
